怎么认定商品房预售合同的效力

怎么认定商品房预售合同的效力房地产开发商取得了预售资格后，可以将尚未修建好的期房进行出售，此时签订的是一份商品房预售合同。那么您知道这个商品房预售合同的效力是怎样的吗？我们将在下文中为您做详细解答。
   1、未取得商品房预售许可证的，预售合同无效。但是起诉或申请仲裁前已取的，有效。
  根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，预售许可证是商品房预售合同签订的法定前提条件，没有取得预售许可证签订商品房预售合同，违反法律的强制性规定，合同无效。但是，开发商符合条件可以取得预售许可证，只是在签订合同时预售许可证未获得，在仲裁或者起诉前，获得预售许可证的，为保证交易的稳定性以及尊重合同当事人签订合同时的意思表示，预售合同应当认定有效。
   2、房地产开发企业就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，即使是销售广告和宣传资料中的内容，未在合同中体现，也应视为合同中的一部分，对双方当事人具有合同效力。
   3、未订立合同前的定金,因一方当事人原因未订立合同的,按定金规则处理。如果是不可归责于双方的原因造成合同不能签定，返还定金。
  商品房预售过程中，出卖人往往在签订合同之前要求买受人交纳一定数额的定金，以确定买受人确实将购买房屋，并由出卖人将为其预留选中的房屋。这时，尽管预售商品房合同尚未签订，但是，定金手续已经办理，此时，定金条款有效，应当按照定金规则处理，即买受人违约不签订购房合同的，出卖人不返还定金，出卖人不信守合同，将房屋卖给他人的，买受人有权请求双倍返还定金。如果不属于出卖人或者买受人的原因造成购房合同不能签订的，例如，政府将出卖人开发的房屋整体收购用作公共事业的，那么，这时，出卖人应当返还收取购买者的定金。
   4、商品房预购协议符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，认定该协议为有效的房屋买卖合同。
   5、未办理备案登记，合同不因此无效。但当事人约定备案登记为生效条件的，从其约定。
  商品房预售合同办理备案登记手续，其目的在于防止出卖人一房几卖。法律设定商品房预售登记制度并未作为合同生效要件。因此，一方以商品房预售合同未经登记备案主张合同无效的，仲裁庭和法庭均不予支持。但是，合同双方当事人可以约定合同生效要件，如果当事人在合同中约定备案登记为合同生效条件的，从其约定。合同约定了办理备案登记手续为合同生效要件，但是，合同生效前，买受人已经交付购房款，出卖人接受购房款;或者出卖人交付房屋，买受人接受房屋已经入住的，根据《合同法》的规定，尽管合同的生效条件尚未达到，但是，双方以其行为履行了合同主要义务的，视为双方对合同条款的变更，该预售合同有效。
   6、出卖人与第三人恶意串通，另行订立买卖合同，即使房屋已交付第三人使用，该合同也无效。
  根据《合同法》规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此，出卖人与第三人恶意串通，另行签订房屋买卖合同，即便房屋已经交付第三人使用，由于该合同侵害了原买受人的合法权益，该合同依然无效。应当返还房屋。应当注意的是，必须是出卖人和第三人的恶意串通，如果第三人属于善意取得，则不适用本规则。
   7、由于出卖人未告知买受人将房屋低押给第三人或者合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，致使合同目的已无法实现的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。出卖人未告知买受人房屋抵押事实，系欺诈行为;卖房后，又将同一房屋卖给第三人，不能履行合同主要义务—交房。这两种情况均符合《合同法》规定的解除合同的法定条件，因此，买受人有权请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。为了对出卖人给予足够的惩罚，最高法院司法解释规定，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。
  我们就为您整理到此。期房与现房相比，虽然价格比较便宜，但是购房者需要承担的法律风险也是比较多，因此购房者一定要慎重选择是否购买期房。要是你对此还有疑问的话，可以直接来电咨询我们的在线律师。
  
  
  
  

·农村厂房拆迁补偿是怎样的
      农村厂房拆迁补偿是怎样的现在国家为了进一步的发展，就需要进行开发建设。这时候农村的厂房就会进行拆迁，为了给拆迁户一定的补偿，就制定了一系列的拆迁补偿条例。现在我们来看一下国家对于农村厂房拆迁补偿的实行办法，看看我们能得到多少补偿。一、房屋、建筑物补偿应当以相关房产证明登记的建筑面...

·住房公积金贷款年限可以改吗
      不能。贷款期限一经确定，在贷款期间内，借款人不可自行申请变更贷款期限。如发生提前还款，借款人选择缩短还款期限，则由系统根据还款金额自动生成剩余还款期数。贷款缩期业务办理请慎重考虑，办理后不能再恢复原贷款期限，也不能展期。《住房公积金管理条例》职工有下列情形之一的，可以提取住房公积...

·以往的住房是需要购买才能享受周边的一切配套，今年7月广州市政
      以往的住房是需要购买才能享受周边的一切配套，今年7月广州市政府发布了加快房屋租赁市场的通知，提到了租售同权，租房人享有和买房人一样的基本公共服务。这样也一来可以缓解人们的买房热情，租房人的权利体系也得到了认可。那跟我们一起来了解租售同权地区试点城市有哪些以及租售同权到底有没有用吧...

·(1)选择房产购房者如想获得楼盘按揭服务
      (1)选择房产购房者如想获得楼盘按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。 (2)办理按揭贷款申请购房者在确认自己选择的房产得到...

·购房合同中会标注电梯品牌吗？
      购房合同中会标注电梯品牌吗 这个一般不会，但设计图纸上会有要求。 购房合同的主要内容包括以下几方面： 1、甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等； 2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等； 3、付款约定，包括优惠条件、付款时间...

·甲乙婚前父母出资买房属于谁的?
      甲乙婚前父母出资买房属于谁的? 1、父母在子女婚前全款出资，房屋登记在其子女名下。 这种情况是最好理解的，就是属于个人婚前财产，非夫妻双方共同共有。 2、父母婚后全款出资，房屋登记在其子女名下。 如果婚后父母全款出资，房屋登记在其子女名下，视为父母对其子女一方的赠...

·二手房的买卖流程是怎样的
      二手房是相对于一手房来说的，也就是经人居住使用过的房屋。二手房买卖在房屋买卖交易中占据着很大的一部分。如果人们要购买二手房，可以先了解一下二手房的买卖流程是怎样的，这对房产的交易也是好处的，接下来，我们就来为您介绍这方面的知识。 一、二手房的买卖流程是怎样的 1、买卖双方确定...

·房屋拆迁补偿规定的内容有哪些
      房屋拆迁补偿规定的内容有哪些 一、什么是拆迁补偿 房屋拆迁补偿规定的内容有哪些拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。...

·集资房买卖合同有效吗 集资房买卖合同是否有效
      房子对于大多数家庭来说是一种特殊的消费品，无论是价格较高的商品房，还是较为低廉的集资房。但是由于集资房自身存在的风险比较多，因此产生的纠纷也屡见不鲜。所以对于集资房买卖合同效力的问题就成了大多数人的焦点，那究竟集资房买卖合同有效吗？我们一起在下文中进行了解吧。 一、集资房买卖合...

·办理继承房产过户手续需要什么资料？
      办理继承房产过户手续需要什么资料?1、房产所有权证;土地使用权证;契证;如果房屋拆迁安置没有办理产权证的，需提供原房产证复印件、拆迁安置协议、购房收据、拆迁户回迁资金结算单等;2、被继承人死亡证明，包括医院开具的死亡医学证明或派出所开具的死亡证明;3、继承人情况证明(被继承人的父...

·父母去世子女继承房产诉讼规定是什么？
      父母去世子女继承房产诉讼规定是什么?父母去世子女继承房产诉讼规定是首先需要书写起诉状，然后到当地就有管辖权的法院提出立案申请。继承权财产分割纠纷诉状和内容有原告及被告的基本信息、诉讼请求、事实与理由、法律依据以及需要说明的其它事项等。继承权是指继承人依法取得被继承人遗产的权利。二...