在建工程抵押合同的法律性质

在建工程抵押合同的法律性质
  
  以没有完成的建筑物设立抵押权时候，抵押合同不能立即发生物权的效力，只能在当事人间发生债的效力。因为不动产抵押权的生效还需要登记。对正在建造的建筑物来说，抵押合同成立和生效与抵押权的成立是有区别的。
  
  首先，在建工程是以将来建成的工程作为抵押标的物的，抵押权只可能在建筑物建成后才成立。也就是建筑物抵押合同是以设定某种将来的权利为目的的合同，而不是现在就可设定某种权利。从这个意义上说，在建建筑物抵押是一种附带条件的民事法律行为，只有在条件成就时，权利方可设立。
  
  《担保法》没有区分抵押合同生效和抵押权生效，给实践操作造成了很大的混乱。从通行的物权债权区分学说上看，合同行为是抵押权产生的必要条件，但不是直接产生抵押权的充分条件。作为物权，抵押权是否成立除了抵押合同外，还须有另外的要件。只有有效的抵押合同，才能发生当事人双方设定抵押权的权利义务，但抵押权不成立并不等于抵押合同无效。因此抵押合同的成立生效与抵押权的成立生效不同，抵押合同适用《合同法》的规定，而登记应该适用《担保法》及有关规定。登记是独立于基础合同的设权行为。这一错误终于在《担保法司法解释》中得到了彻底的纠正。
  
  二、在建工程抵押合同签订时应注意什么
  
  (一)在签订合同之前注意审查抵押人以其在建工程进行抵押是否取得有关部门的批准，或是否具有有关机构同意的决议。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，抵押权人对在建工程设定抵押权时应根据抵押人的企业性质的不同，分别要求提交相应的文件：
  
  1、抵押人是国有企业、事业单位法人的，其以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应取得国有资产管理部门的批准。
  
  2、抵押人是集体所有制企业的，必须经集体所有制企业职工代表大会的通过，并报其上级主管机关备案。
  
  3、抵押人为外商投资企业的，必须经过董事会通过，但企业章程领有规定的除外。
  
  4、抵押人是有限公司、股份有限公司的，必须经董事会或股东大会通过，但公司章程领有规定的除外。
  
  (二)双方当事人对在建工程的价值协商议定，或聘请房地产价格评估机构评估确定。
  
  (三)在建工程抵押合同除必需房地产抵押合同的具备的条款之外，还必须以下内容：
  
  1、《国有土地使用权》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;
  
  2、已经缴纳的土地使用出让金或需要交纳的土地使用权出让金的数额;
  
  3、已投入在建工程的工程款;
  
  4、施工进度及工程竣工日期;
  
  5、已完成的工作量和工程量。
  
  (四)合同签订后，双方当事人应到房地产管理部门办理抵押登记手续，否则抵押合同不发生法律效力。
  
  (五)在建工程字抵押期间竣工的，当事人应当在领取房地产权属证书后重新办理抵押登记。
  
  相信我们也看到了，在建工程抵押合同生效和抵押生效是有区别的，在现实中往往有很多人搞乱了这些关系。所以为前者只要签订后一般会生效，而后者只有登记才生效，两者不是一码事，再一个，在建工程抵押所涉及到的法律关系十分复杂，在实践操作过程中必须十分谨慎，以避免金融风险，维护各方当事人的合法权益。因此，如果您想办理在建工程抵押合同，建议您先去咨询相关专业的律师，以避免造成您的经济损失。
  
  

·工程质量资料主要有哪些
      工程质量资料主要有哪些？ 工程质量是施工单位和验收单位都需要保证的基本内容，如果工程质量存在问题，施工单位就需要承担由此给他人带来的财产损失。但是，验收单位在进行工程验收的时候需要基于一定的判断资料进行判断。下面我们就为您总结了一些工程质量资料。 一、工程质量控制资料 1、...

·员工不能胜任工作岗位可否调岗
      员工不能胜任工作岗位可否调岗不胜任工作是企业调岗的常见理由，根据《劳动合同法》第四十条的规定，劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的;用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同。本条间接规定了在员工不胜任现有...

·一、公司没给员工签劳动合同如何赔偿?
      一、公司没给员工签劳动合同如何赔偿?1、未签劳动合同需赔双倍工资。根据《劳动法》第八十二条规定：“用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资”。因此企业在时应支付双倍工资。若未支付，职工可申请。2、如果未签合劳动同，劳动者可...

·劳动关系成立时间如何确定根据《劳动合同法》第七条
      劳动关系成立时间如何确定根据《劳动合同法》第七条、第十条规定，用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系。用人单位与劳动者在用工前订立劳动合同的，劳动关系自用工之日起建立。根据以上规定，即使用人单位没有与劳动者订立劳动合同，只要用人单位对该劳动者存在用工行为，则双方之间就建立劳动...

·员工的福利费包括哪些？
      员工的福利费包括哪些？ 一、员工的福利费包括哪些 1，职工医药费 2，职工的生活困难补助 是指对生活困难的职工实际支付的定期补助和临时性补助。包括因公或非因工负伤、残废需要的生活补助 3，职工及其供养直系亲属的死亡待遇 4，集体福利的补贴 包括职工浴室、理发室、洗衣...

·建筑工地死亡4人该怎么处理？
      建筑工地死亡4人该怎么处理?《刑法》第一百三十四条【重大责任事故罪】在生产、作业中违反有关安全管理的规定，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役;情节特别恶劣的，处三年以上七年以下有期徒刑。2006年，新补充条例，重大责任事故罪最高可判15年。刑法...

·入职1个月辞职是否有工资
      生活当中哪一行业对员工本身的要求都非常严格，在正常情况下，公司和员工约定的就有试用期，就是要在试用期之内双方有一个相互适应的过程。员工如果觉得在试用期内不能够很好的适应公司的话，过了试用期离职就可以。问题是有些员工在用人单位工作仅仅一个月，就产生这样一种想法入职1个月辞职是否有工...

·我们常说的误工费就是指受害人因受伤而无法工作的这段时间内
      我们常说的误工费就是指受害人因受伤而无法工作的这段时间内，由于责任方的过错不能够正常工作并导致实际减少的收入。责任方有义务向受害人支付这部分误工费的他们的误工费又该如何赔偿呢?卖菜人员由于自身的收入不像社会大多数人，有着固定的收入金额，因此他们难以有固定的工资证明，所以他们的误工...

·电气材料工程质量事故如何进行责任划分?
       一、电气材料工程质量事故如何进行责任划分? 1、指导责任事故：指由于工程实施指导或领导失误而造成的质量事故。例如，由于工程负责人片面追求施工进度，放松或不按质量标准进行控制和检验，降低施工质量标准等。 2、操作责任事故：指在施工过程中，由于实施操作者不按规程和标准实施操...

·工资报酬的范围是怎样的
      工资是劳动者劳动报酬和生活来源，但是对于工资报酬的范围，比如说，工资包含哪些部分，不包含哪些部分等等，很多人还是不清楚。也有很多女职工在“三期”期间被单位克扣工资，那么女职工“三期”如何支付工资呢?针对这两个问题，我们马上在下文中为你做一一解答。 一、工资报酬的范围是怎样的 ...

·施工企业完成工程项目建设后，会通过专业的第三方机构对工程质量
      施工企业完成工程项目建设后，会通过专业的第三方机构对工程质量进行检验，并委托监理机构监督。第三方机构会按照工程质量标准展开检测，通过多种方式和手段，对工程质量进行详细的勘察，这中间会用的大量技术。那么建设工程质量检测技术有哪些？下面我们跟随我们了解下相关知识。 一、建设工程质量检...