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土地使用权投资入股税收政策是什么

土地使用权投资入股税收政策是什么
  
  一、土地使用权投资入股税收政策是什么?
  
  1、营业税
  
  《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定,以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。因此,母公司将土地使用权作为投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。
  
  2、土地增值税
  
  《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第一条规定,对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税、对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。
  
  3、企业所得税
  
  企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入,应当按照公允价值确定收入额。
  
  根据上述规定,母公司以土地使用权投资给子公司,母公司转让土地使用权应视同销售;母公司应按购入土地的成本价投资给子公司,除非取得土地是外购的可按购入时的价格确定销售收入外,关联企业间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或关联方的应税收入或者所得额的,税务机关有权按合理方法调整。
  
  母公司取得土地的成本、税金等费用可按规定在税前扣除。
  
  4、契税
  
  对以国有土地使用权投资入股的行为,要按规定缴纳契税。契税税率为3-5%。《中华人民共和国契税法》第二条,本法所称转移土地、房屋权属,是指下列行为:
  
  
  (一)土地使用权出让;
  
  (二)土地使用权转让,包括出售、赠与、互换;
  
  (三)房屋买卖、赠与、互换。
  
  前款第二项土地使用权转让,不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,应当依照本法规定征收契税。
  
  二、土地使用权出资的履行方式是什么?
  
  如同一般财产出资的要求一样,交付亦为土地使用权出资的基本要求。土地的交付即为对土地的占有和控制的转移,只有公司实际的占有和控制土地并进而利用土地,土地使用权出资的实际价值才能得以实现。
  
  同时,土地使用权的出资不仅需要交付,而且还需采取法定的权利移转形式。土地,是典型的不动产,土地使用权是物权性质的财产权,土地使用权出资既是土地使用权转让的一种形式,按照物权变动的一般规则,应采取公示的方式,即办理土地使用权的过户登记,只有经过登记,公司才能取得真正的、完整的、排他的土地使用权,出资人也才是完全履行了其出资的义务。
  
  综上所述,在房地产市场上,土地使用权投资入股的情况比较多见。根据土地使用权投资入股税收政策,公司以土地使用权入股的,免征营业税,需要缴纳增值税、所得税和契税。其中所得税的计税依据就是投资入股的收益,而契税的话,则按照合同金额的3%左右征收。
  
  

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