房地产抵押担保中有哪些问题需要注意

房地产抵押担保中有哪些问题需要注意 一、财产夫妻共有与不动产抵押登记
  办理房屋、土地等不动产抵押时，贷款银行首先要判断抵押物权属状况。在我国不动产权属原则上以登记为准，不动产权属证书和不动产登记簿是权利人享有不动产物权的证明。《房屋登记办法》第十八条规定，登记部门要询问申请人拟登记房屋是否为共有并将询问结果记录在案。房屋登记以程序审查为主，不进行实质性调查核实造成不动产权利登记与实际权属状况可能存在误差。根据《婚姻法》有关规定，除特别约定和婚前个人财产外，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产、收益归夫妻共同所有。这就意味房屋即使登记在一方名下，只要在婚姻关系期间取得，应当属于夫妻共同财产，另一方可以主张登记错误，或直接通过法院确权否定登记效力。司法实践也发生过抵押物权属变更导致银行抵押权无效的案件。
  应当看到房屋、土地等不动产是对债权人、债务人权利的实现、义务的履行影响较大的财产，不动产登记制度目的之一在于公示权利状态、保护交易安全。因此法定夫妻财产共有与登记冲突的情况下，应当适用《物权法》第106条不动产物权善意取得，优先保护动态交易安全，不能因不动产登记错误否定基于登记产生的抵押权的有效性。
  作为银行办理不动产抵押时，首选应落实拟担保的房地产是否为共有财产，查看抵押人户口本、婚姻情况证明，核实抵押物取得时间，如果抵押房地产为夫妻共有或家庭共有财产，抵押应经各共有人书面同意，如果非共同所有，应由抵押人出具书面说明。其次要审查担保人对共有财产的处分权是否有约定，没有约定的，抵押行为是否符合共有财产处分的法律规定，并在业务操作中应注意落实共有人意思表示程序，形成书面文件，归档备查。
   二、抵押权与租赁权
  房地产的抵押权与承租权可能并存于同一房地产之上。当抵押人不能履行到期债务而抵押权人将抵押房地产拍卖时，则可能因承租权导致抵押权人不能及时地、充分地实现其权利或者影响承租人继续租用该房地产的权利和利益，这就出现了抵押权与承租权的冲突。
  对于房地产租赁权设定在先、房地产抵押权设定在后的情况，《担保法》第四十八条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时，租赁合同继续有效，在租赁期届满前，新的产权人不能解除原租赁合同，不能随意变动租金，即房地产租赁权设立在先时，给予租赁权以对抗抵押权的效力。对于房地产抵押权设定在先、房地产承租权设定在后的情况，《担保法司法解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。可见租赁权设立的时间对抵押权影响重大。由于抵押人通过租赁行为对抵押物行使收益权，且设立在先的承租权限制了抵押物的交易或转让，这都大大降低了抵押物的担保价值。租赁关系通过当事人之间自由协商约定即可设立，无需通过登记，使得登记抵押权面临着欺诈风险。
  处理抵押权和租赁权关系时，立法上有两点尚需完善：
  1、应对设立租赁权的行为予以规范，纳入权属登记的范畴，充分体现不动产物权体系的公示性和透明度，实现各项物权在不同顺位上的平等保护。
  2、抵押权先于租赁权时，赋予房地产抵押权人请求法院解除房地产租赁合同的权利，避免在拍卖抵押房地产时，因房地产上有承租权的存在而无人应买或降低价格，损害抵押权人利益。
  防范抵押物租赁风险时，银行应注意以下问题：
  1、做好排除租赁的尽职调查。在现场察看房屋占有和使用现状，核实占有人与所有人是否相符，是否存在事实上的租赁关系，对占有状况进行记录。
  2、与承租人协商弱化租赁权对抵押权不利影响。如对租赁期长于银行债权存续期的予以更改，一次性支付租金的应变更为分期给付方式，承租人将尚未支付的租金支付给债权银行等。
   三、优先抵押权的法定权利
  在特殊情况下，法律为保障国家或其他主体的利益，设定了一些法定权利优先于抵押权，主要包括以下三种：
   (一)国家税收权。
  《税收征收管理法》第四十五条规定“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”
   (二)建筑工程款优先受偿权。
  《合同法》第286 条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》进一步规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”
   (三)商品房期待权。
  《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)规定,“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据最高人民法院司法解释，可以推导出预购人只要在支付了全部或者大部分房款之后, 其期待权必然优先于抵押权而实现,而不论两者的先后顺序。
  为保障国家税收收入、保护劳动者获取劳动报酬权利和商品房期待权，我国法律规定国家税收权、建设工程款优先受偿权以及商品房期待权与抵押权发生冲突时优先于抵押权实现。上述规定具有一定的合理性但也存在不足：建设工程款优先受偿权缺乏公示性，导致第三人无法了解发包人是否拖欠工程款，无法防范发包人与承包人恶意通谋，故意虚报工程款，损害一般抵押权人利益的行为。第三人处于信息不对称的不利地位使其随时可能蒙受突如其来的侵害。
  从保护第三人,维护交易安全、交易秩序的角度而言,对建筑工程款优先受偿权确有引入登记公示方法的必要。如果建筑工程款债权已经预先登记,抵押权人仍然同意以建筑物设立抵押,属于自愿承担因法定优先受偿而使其抵押权不能实现的风险。考虑到建筑工程款债权的不确定性，有学者建议，登记的工程款应是承包人法定抵押权实现的最高数额。如果实际结算的工程款高于登记的数额，则应当以登记的数额为准，如果低于登记的数额，则应当以实际结算的为准。
  针对上述三项法定优先权利，银行办理房地产抵押时可以采取以下措施：一是关注建筑工程款支付情况。设立在建工程抵押时，要注意审查、了解《建设工程合同》约定的工程总价款、支付条件、支付方式以及是否存在承包商垫资建设的情况，承包人应出具是否拖欠工程款的书面证明，在确定抵押物价值时扣除工程价款; 抵押权设立后，发放贷款应用于在建工程建设(含支付工程款)，注意了解工程进度和工程款付款情况。二是核实借款人纳税情况，设定抵押前是否拖欠税款。三是核实抵押人拟抵押房地产是否已预售给第三人，在房产登记部门调查抵押物预售登记情况。
  一般来讲，我们日常生活中遇到的房地产抵押担保中需要特别关注的就是以上三个问题，但如果双方当事人在该项抵押担保中合同中还需要约定其它担保项目，则就需要双方去进行协商，互相在合同中约定，避免日后产生不必要的纠纷。
  
  
  

·法律规定违章能在异地处理吗?
      违章能在异地处理吗?1、违章只能在违章地处理或者车辆号牌核发地处理。根据违章是否现场违章，来决定可以在哪里处理违章。如果是现场违章，比如直接被交警当场抓住的违章，必须在违章地处理。如果是非现场违章，比如被交通摄像头抓拍的违章，既可以在违章地处理，也可以在机动车号牌核发地处理。2、...

·土地承包家庭纠纷怎么解决
      土地承包家庭纠纷怎么解决 一、土地承包的定义 农村土地承包是指采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒淮等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。农村土地承包后土地的所有权性质不变，承包地不得买卖。 二、土地承包家庭纠纷怎么...

·长沙征地拆迁律师收费标准
      随着经济的快速发展和城市化进程的推进，更多的地方被国家征收。那么由此引发了一系列的和拆迁相关的问题，有些市民会选择请律师来代理拆迁案件，那么关于征地拆迁的案子，律师具体是如何收费的呢？今天的我们给您普及下有关律师诉讼费的内容。 一、代理民事诉讼案件 在拆迁过程中可能会产生民...

·土地承包人死亡后，承包权的继承问题法律是如何规定的？
      这几年随着国家土地确权工作的顺利进行，农民朋友产生了很多的疑问，其中最突出的要算是“土地承包人死亡后，承包权能否继承”的问题。土地承包人死亡后，承包权的继承问题法律是如何规定的?关于这个问题，我国有关法律明确规定：农村承包土地的单位是“家庭”而非“个人”，户主只是土地承包方的代表...

·征地拆迁企业补偿部分无营业执照,怎么补偿
      随着城市的快速发展，新的建设项目逐渐增多，土地资源又是如此紧缺，拆迁成为各地城市发展的必经之路，不可避免的会涉及许多企业拆迁。那么征地拆迁企业补偿部分无营业执照怎么补偿呢?律师为您解答。 一、征地拆迁企业补偿部分无营业执照,怎么补偿 企业拆迁补偿费用主要分为以下三个方面： ...

·五右高速扶余征地补偿一般是多少钱?
      五右高速扶余征地补偿一般是多少钱?1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。　2、征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。?所以，征地补偿费是当地政...

·遭到强行征地该怎么办
      遭到强行征地该怎么办政府征收民众土地的，必须要严格按照规定的程序走，否则的话就会构成违法征地，此时需要承担一定的法律责任。而要是遭遇强行征地该怎么办呢?不少人也曾遇到过这样的情况，却不清楚该如何处理，下面就让我们为您做详细解答。 一、遭遇强行征地该怎么办 根据我国《行政复议法》第...

·即墨征地补偿协议的内容有哪些？
      即墨征地补偿协议的内容有哪些？ 一、即墨征地补偿协议的内容有哪些? 征地补偿协议的内容有： (1)补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。 (2)补偿款的支付时间及支付...

·土地使用权作为质押标有哪些法律依据？
      土地使用权作为质押标有哪些法律依据？ 在我们的现实生活中，有许多人需要资金周转来工厂，开公司等活动。但金钱的主要来源是通过银行贷款或抵押的方式来获得的，有的人手中拥有土地的使用权，可以进行相关服务么。下面我们就带你了解一下土地使用权作为质押标有哪些法律依据，为您详细解答。 所...

·国家土地使用权被注销的情形有哪些？
      国家土地使用权被注销的情形有哪些？一般来说，企业都是以转让方式拿到土地使用权的，之后企业要办理好土地使用证。在特殊情况下，土地使用权会被注销，也就是说企业无法继续使用土地。尽管这样的事情不多，但是还是存在的。那么国家土地使用权被注销的情形有哪些？下面我们一起看看我们的这篇文章。 ...

·湖北省丹江口市征地补偿标准
      湖北省丹江口市征地补偿标准湖北省丹江口市土地共分为四类： 一类区片区片范围：三官殿办事处、新港经济开发管理处、丹赵路办事处、均州路办事处、大坝办事处、六里坪镇。 补偿标准：耕地：36100元/亩；菜地：43320元/亩；果园：39710元/亩；茶园：39710元/亩；精养鱼池：3...