征地拆迁行政调解案例都有哪些？

征地拆迁行政调解案例都有哪些？

  随着经济的发展，用地面积的不断扩大，征地拆迁越来越成为人们热议的话题。有些“钉子户”不愿搬出自己居住多年的家园，因此搬迁户与拆迁方之间会出现好多纠纷和摩擦。那么出现纠纷和摩擦后该怎么办呢?下面就由为您讲解一个征地拆迁行政调解案例。

  一、案情介绍：

  其于2004年左右从同村居民处购置一地块(持有国土证书)并修建了面积500余平方米的房屋，用于居住、租赁及开设企业。因委托人多年在外工作，未收到征地公告、补偿安置方案等书面文件，征收实施部门未提供书面详细补偿安置标准及计算方式。征收工作人员口头告知2015年2月12日为签约截止期限，但房屋在2015年2月11日被强拆。委托人认为其系合法补偿安置主体，补偿标准过低，无法与征收实施部门达成一致，遂委托本代理人出具相应的维权方案。

  二、办案过程：

  (一) 代理思路：在取得委托人同意的前提下，主要以非诉讼方式协调解决争端。

  (二)主要工作方式：承办律师接手案件后，认真了解了案情，实地调查走访，梳理相关政策法规，核验补偿项目，提炼争议焦点，解答委托人咨询事宜，向征收指挥部门提出了书面报告材料，多次与征收指挥部门交涉、谈判，并就项目违法情形与征收实施部门展开了激烈的争论与探讨，其中所提征收程序违法的若干意见对争议最终解决起到关键作用。此外，律师积极与委托人、征收实施部门及其领导机关协调沟通。

  (三)案件结果：委托人与征收实施部门达成补偿安置协议，补偿款项到位，委托人对补偿安置结果表示高度认可，并获得了征收实施部门的好评。

  三、案例评析

  (一)案件法律适用问题

  根据国家法律体系，集体土地征地拆迁与国有土地上房屋征收，两者土地性质不同，适用法律不同，前者适用《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及长沙市人民政府第103号令《长沙市征地补偿实施办法》等法律规定，后者适用国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定。补偿项目不同，前者分土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿及社会保险等;后者主要补偿项目为房屋价值补偿、装饰装修及设施设备补偿与奖励等。其他前置程序及实施程序各有不同。本案中，委托人及承办律师提出，委托人持有国有土地使用权证，该证由政府部门颁发，在未经法定程序撤销之前，应具有合法法律效力。但征收实施部门理解为集镇土地，应适用长沙市103号令。该争议贯穿案件始终，为争议核心。

  (二)征收程序问题

  按照征收实施部门关于涉案土地为集体土地并适用长沙市第103号令的认定，征收部门(含相关部门)须进行立项、规划、审批、环评、土地预审、农用地转用审批等前置程序，并应依法履行调查预征，制定补偿安置方案，发布征地公告，公布补偿安置方案(听取意见)，签约，支付补偿安置费用，责令限期腾地及司法强拆等程序。本案中，征收签约期限尚未截至，房屋遭遇行政强拆，程序与法律规定冲突。

  (三)补偿项目及标准问题

  如何计算和确定补偿项目及补偿标准是委托人(拆迁户)最关注的问题。在集体土地征地拆迁案件中，征地拆迁实施部门根据法定的计算方式核算确定补偿项目及标准，例如，《土地管理法》第四十七条规定的“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。”该等项目及标准已经由法律明确规定，当地政府或通过地方性法律、规章的形式予以细化(含各项奖励的政策)。

  故而，作为拆迁户可以主张由征收实施部门根据法律法规规定计算补偿安置明细清单并送达拆迁户，同时，为避免补偿项目漏算、少算的争议，可以向征收实施部门查阅详细补偿安置方案用于核对。但，根据各方反馈意见，补偿标准偏低。乃至委托人希望委托律师增加补偿标准。根据承办律师团队代理的大量征地拆迁案件情况分析，律师参与计算补偿标准可以作为常规代理工作，但此外，还须通过行政复议、行政诉讼等方式，就项目合法性司法审查等途径，通过谈判等方式维护自身合法权益。

  反之，征收实施部门为实现效率与委托人权益保障的有机统一，可以引入专业律师团队(或政府法律顾问)提供专业把关，确保送达，知情权，合规审查，通过协商谈判等方式化解矛盾，完成征地拆迁任务。

  本案经与委托人商议以非诉讼解决争端并最终取得较好效果，较为难得，从维护委托人合法权益角度看，争取了其正当合法利益，增加了补偿标准。从争议解决的角度来看，通过承办律师的大量工作促成了征收实施部门与委托人之间争端的最终解决，化解了社会矛盾，起到了律师专业力量的作用，也是律师社会责任的体现。

  以上就是征地拆迁行政调解案例的全部内容讲解。在征地拆迁过程中，当我们的合法权益受到损害时，我们应该按照案例分析讲解的那样走正当的法律途径维护自己的合法权益，保护自己的生命及财产不受损害。如果再有其他关于法律的问题，您可以咨询律师。

·厦门征地拆迁律师如何收费
厦门征地拆迁律师如何收费一、厦门征地拆迁律师如何收费 1、不涉及财产关系的诉讼、仲裁案件： 10000元/件 2、涉及财产部分的，按照以下比例收取：争议标的 a 代理费计算满额(rmb) 1)5万元以下部分，不另收费; 2)5万元至20万元部分， a×6 % 9000元+...

·合同约定不明怎么履行,合同履行地怎么确定
合同约定不明怎么履行,合同履行地怎么确定一、合同约定不明怎么履行合同的履行原则如下： (一)实际履行原则。是指当事人必须按照合同规定的标的来履行。合同的标的是什么，义务人就应给付什么，既不能用其它标的来代替，也不能用金钱来代偿。义务人在违反合同的情况下，即使支付了违...

·农村土地儿女能继承吗？
农村土地儿女能继承吗？农村土地属于农民集体所有，不属于遗产的范围，所以子女不能继承。根据《土地管理法》第八条，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。遗产是公民死亡时遗留的个人...

·借款合同的履行地约定不清楚怎么办
借款合同的履行地约定不清楚怎么办一、借款合同的履行地约定不清楚怎么办根据《合同法》第六十二条第三款规定，履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行。除当事人另有约定外，确定贷款方所在地为合同履行地。根据最高人民法院关于如何确定借款合同履行地问题的批复(1993年...

·农村土地使用盖房子需要了解哪些规定
农村土地使用盖房子需要了解哪些规定农村土地相较于城市来说会多上许多，因为农村一般人口较少而且土地的利用率也比较低，所以政府常常会将土地给予当地人们进行耕种或者其他的发展，其中有些人们会选择将这些土地用来建造房屋居住，但建造房屋是需要办理一定手续的，那如果想要农村土地使用盖房子的...

·国有土地使用权的划拨的适用范围有哪些？
国有土地使用权的划拨的适用范围有哪些？可以依法取得划拨国有土地使用权的用地包括：1、国家机关用地和军事用地2、城市基础设施用地和公益事业用地3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地4、法律、行政法规规定的其他符合条件的用地土地使用权划拨1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人...

·买土地使用证用途商住的房子好吗
买土地使用证用途商住的房子好吗随着房地产市场的发展和成熟，国家也适时的推出了商住两用的土地类型，商住两用房由于其地段好、且价格比普通住宅便宜，买房没有什么限制条件等，成为不少人争相投资的香饽饽。在一些高校多、学生多、外来务工人员多的城市，不少人投资这类房产，买房用来出租或者再转...

·南京江浦征地补偿是怎样进行补偿的
南京江浦征地补偿是怎样进行补偿的在我国对土地征收进行相应的规定，对相应被征收土地的被征收者的土地进行明确的补偿机制。我国在进行这类补偿时严格按照相关法律的规定和法律进行相关补偿的。下面我们就南京江浦征地补偿是怎样进行补偿的，这类问题为您进行解答。南京市浦口区征地拆迁补偿安置办...

·房屋土地使用年限新政的规定
房屋土地使用年限新政的规定一、房屋土地使用年限政策规定《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（1）居住用地七十年；（2）工业用地五十年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（4）商业、旅游、娱乐用地四十年...

·二手房没土地使用证是否可以过户
一、二手房没土地使用证是否可以过户理论上说，二手房一般需要三证才可以交易，没有土地证是不可以交易的。但是实际操作过程中有些房子还是可以过户的。非市内的二手房交易，需要三证都必须备齐方可交易，而市内的二手房房源，则只需有房产证和契证两证即可上市交易。产权证和土地证是房主...