南京海事海商律师
律师热线 13057670467
船员合同船舶合同货物运输货运代理
海上保险海事侵权法律咨询联系方法
首页 >>文章

房屋建筑工程承包要注意哪些事项?

房屋建筑工程承包要注意哪些事项?
  
  房屋建筑工程是近几十年来利润空间比较大的一个行业,有利润势必就有市场,有市场就有竞争,这其中就不排除有些人为了利润不择手段,瞒天过海,钻各种空子。为了维护好自身的利益,将自身可能遇到的风险降到最低,在开始的时候就要知己知彼,做好防护措施。那么在房屋建筑工程承包中要注意哪些事项呢?详情请看下文。
  
  一、审查发包人与承包人履约情况
  
  1、对发包方主要应了解两方面内容:
  
  ①主体资格,即建设相关手续是否齐全。
  
  例:建设用地是否已经批准?是否列入投资计划?规划、设计是否得到批准?是否进行了招标等。
  
  ②履约能力即资金问题。施工所需资金是否已经落实或可能落实等。
  
  2、对承包方主要了解的内容有:
  
  ①资质情况;
  
  ②施工能力;
  
  ③社会信誉;
  
  ④财务情况
  
  承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。上述内容是体现履约能力的指标,应认真分析和判断。
  
  二、履约管理之工期
  
  (一)工期和施工进度
  
  1、实际开工日期的认定
  
  ①承包人有证据证明实际开工日期的,则应认定该日期为实际开工日期。承包人的证据可以是发包人向承包人发出的通知、工程监理的记录、当事人的会议纪要、施工许可证等;
  
  ②承包人虽无证据证明实际开工日期,但有开工报告,则应认定开工报告中记载的开工日期为实际开工日期;
  
  ③若承包人无任何证据证明实际开工日期,亦无开工报告,则应以合同约定的开工日期为准。
  
  2、竣工日期的认定
  
  《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定认定方法:
  
  ①双方确认的日期为竣工日期;
  
  ②建设工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期;(注意是经盖章的验收报告的时间,不是竣工验收备案日期,因为竣工验收备案是由建设单位来报送);
  
  ③承包人提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期;
  
  ④未经过竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。
  
  (二)几种影响工期的因素
  
  1、施工许可证:
  
  ①如未取得且未施工,以取得施工许可证之日作为开工日期;
  
  ②但如未取得且已经施工,则一般以施工开始日为开工日期。
  
  2、拖欠工程款
  
  拖欠工程款且导致停工或缓慢施工,则工期可以顺延,但需要证明延误的天数及拖欠工程款与延误天数之因果关系。
  
  3、设计变更
  
  ①设计变更在关键线路上,则工期可以顺延,但需要证明延误的天数及设计变更与延误天数之因果关系;
  
  ②设计变更不在关键线路上,则不应以此为由顺延工期。
  
  4、图纸延误
  
  ①设计变更在关键线路上,则工期可以顺延,但需要证明延误的天数及设计变更与延误天数之因果关系;
  
  ②设计变更不在关键线路上,则不应以此为由顺延工期。
  
  5、增加工程量
  
  ①设计变更在关键线路上,则工期可以顺延,但需要证明延误的天数及设计变更与延误天数之因果关系;
  
  ②设计变更不在关键线路上,则不应以此为由顺延工期。
  
  6、质量鉴定
  
  《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条建设工程竣工前,当事人对工程质量发生争议,工程质量经鉴定合格的,鉴定期间为顺延工期期间。
  
  ①鉴定合格,顺延工期;
  
  ②鉴定不合格,视情况而定。
  
  7、建设单位的其他原因
  
  如:指定的代表未按照约定提供指令、批准,致使施工不能正常进行;建设单位未按照约定时间和要求提供原材料、设备、场地等;隐蔽工程在隐蔽前,施工企业发出检查通知,建设单位未及时检查等。
  
  ①设计变更在关键线路上,则工期可以顺延,但需要证明延误的天数及设计变更与延误天数之因果关系;
  
  ②设计变更不在关键线路上,则不应以此为由顺延工期。
  
  8、一周内,非施工单位原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时
  
  9、发生不可抗力事件
  
  无法预见、不可避免并不能克服,一旦发生,要积极采取措施,阻止和预防扩大损失,要及时按照合同约定的程序和时限报告。
  
  三、工程签证与索赔
  
  1、工程签证
  
  ①可以直接作为结算凭据。如进行合同审价,审价部门对签证不作另行审查;如引起诉讼,该诉讼的性质属于权属确定的返还之诉。
  
  ②是施工过程中的例行工作,一般不依赖于其它证据。是双方对施工实际变化的相互确认,只要签字即视为认可,不必对具体的调整内容再行审查。
  
  2、工程索赔程序
  
  《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-1999-0201)有关索赔的程序为:发包人未按照合同约定支付各种费用、顺延工期、赔偿损失,承包人可以按照以下规定索赔:
  
  ①有正当索赔理由,且有有关证据;
  
  ②索赔事件发生后28(14)天内,向发包人提出索赔意向通知(注意工期索赔的具体天数及其理由(施工关键线路和程序);
  
  ③发出索赔意向通知后28(14)天内,向工程师提出延长工期和(或)补偿经济损失的索赔报告及有关资料;
  
  ④发包人在接到索赔通知后28(14)天内给予批准,或要求承包人进一步补充证据和理由,发包人在28日内未予答复,视为批准索赔。
  
  若索赔事件持续发生,施工单位应持续索赔;索赔事件消失后,应综合进行索赔。
  
  四、项目章和公章的风险
  
  1、内部公章管理、使用规范化
  
  公章的印文要备案,适用要规范。项目章的使用相对风险更大,项目章的印文没有备案,一旦让法院看到你的项目章管理混乱,也就是不具备“排他性”,则不具备鉴定的意义。如果鉴定不具备参考价值,如果还有其他证据链印证,很可能被判决承担责任。如果管理规范,具备排他性,如果公章鉴定下来确认不是公司备案的公章印文,那这个案件其他的证据链尚不足以让法庭采用高度盖然性的原则判决公司承担责任。
  
  2、建立严格的印章使用制度
  
  特别是项目章的使用和管理方面,更需要注意,需要规范使用范围、使用权限和失效时间。因为项目章不用的工商备案,公司承担的风险更大。所以,内部要加强管理,明确权限和范围、对使用情况进行登记。
  
  五、业主拖欠工程款时,建设工程价款的优先权问题
  
  1、权利行使主体
  
  ①建设工程价款优先受偿权的权利主体仅指建设工程施工合同的承包人,不包括建设工程勘察、设计合同的承包人;
  
  ②根据合同相对性原理,只有总承包人享有建设工程价款优先受偿权,分包人不能主张该优先权;
  
  ③装饰装修合同的承包人是否具有工程优先受偿权?只能在建筑物因装饰装修而增加价值的范围内优先受偿,同时发包人必须是该建筑物的所有人。
  
  2、受偿范围
  
  享有优先受偿权的工程款应当包括承包人为建设工程支付的劳务报酬、材料款等实际支出的费用,但对于承包人依合同向发包人主张的损害赔偿(赔偿金、违约金等)则不应包括在内。《合同法》第286条规定享有优先受偿权的是“建设工程价款”,而按照一般人的通常理解,损害赔偿金并不属于“价款”之列。
  
  3、关于起算时间
  
  ①建设工程正常竣工情况下:建设工程竣工之日;
  
  ②建设工程无法正常竣工情况下:建设工程合同约定的竣工之日。
  
  此时承包人可以与发包人协商以“烂尾”工程折价,或者达成延期付款和竣工的合意,以便继续履行变更后的施工合同。如果承、发包双方不愿协商或协商不成,承包人可以在工程约定的竣工之日起六个月内行使优先受偿权,但承包人优先受偿权的实现,有待于建设项目的接盘、转让或重新启动。当出现“烂尾”楼整体拍卖时,承包人应从拍卖所得财产中优先受偿,当有新的开发商接盘“烂尾”工程时,接盘人在向承包人支付原发包人拖欠的工程价款后方可受让项目。
  
  【要注意】:
  
  A、如果承、发包双方在合同中约定,除按进度支付部分工程款外,余款于工程竣工六个月后支付,这种约定就有可能造成承包人难以及时行使优先受偿权。因此,在合同签约时,就应注意这个付款时间问题。
  
  B、在结算过程中延误优先权的行使,导致因优先权的丧失而无法获得清偿或全部清偿。因此,我们要注意,一旦6个月的时间即到,而工程价款尚未确定的话,我们就要考虑发包人有没有承担责任的能力,如果没有的话,就要及时提起诉讼,要求行使工程优先受偿权。
  
  4、权利行使方式
  
  《合同法》第286条规定,建设工程价款优先受偿权的行使方式有二种:一是与发包人协议将该工程折价,二是申请人民法院将该工程依法拍卖。
  
  具体的行使程序:催告——协议折价或申请拍卖(诉讼)
  
  ①催告:有约定的应从其约定,没有约定的,一般将催告的“合理期限”确定为两个月以上;
  
  ②协议折价:并非必经程序;
  
  ③申请拍卖:大多数都是发生在审理程序中,法院审判实际的做法是,承包人向人民法院起诉,获得生效判决或者调解书后,向人民法院申请执行。当然承包人也可以仲裁书为依据申请人民法院强制执行。
  
  5、不予支持工程优先受偿权的情形:
  
  ①建设工程的所有权已经转移或已被法院生效法律文书确定转移的;
  
  ②建设工程已经出售给交纳了全部或者大部份购房款的消费者的;
  
  工程优先受偿权是优先于所涉工程上的抵押权和其他一般债权,却不能优先于物权和具有物
  
  权期待权的购房人的权利行使。
  
  对于已经支付了全部或大部分购房款的买房人所购买的房屋,虽然该房屋尚未办理过户手续,但是为满足人民基本生活的需要,为维护交易安全和社会的稳定性,法律规定施工人的工程优先受偿权并不涉及该以出售的房屋。当然只有以生活消费为目的购买住宅的购房人才是消费者,对于以投资为目的的购房人,并不是消费者,他所购买的商铺、写字楼是不能对抗施工人的工程优先受偿权的。
  
  ③标的物为不宜折价、拍卖的学校、医院、政府机关办公楼、道路、桥梁等公益建筑工程的;
  
  ④承包人放弃优先权承诺有效。
  
  在施工之前,就要做好发包、承包人的资格审查,在施工过程中,更是要及时就工期、质量标准、付款方式、结算方式、违约条款、工程签证等重要条款与发包人达成补充协议,最好是签订书面合同。总之,房屋建筑工程承包一定要依法合规,做好一切防护措施,这样才能将风险降到最低。
  
  

·装修工人受伤谁负责,要如何赔偿
      装修工人受伤谁负责,要如何赔偿 请人装修工人受伤,有两种情形。 第一,你请的是装修公司的人,你与装修公司是合同关系,工人受伤属于工伤,由用人单位,也就是由装修公司来承担赔偿责任。 第二,你请的是个人,你与工人之间是雇佣关系,工人受伤,由雇主或者第三人承担赔偿责任。 二、装...


·建筑工程承包需缴哪些税?
      建筑工程承包需缴哪些税?现在很多建筑工程都是被承包出去,这样一来是比较方便,二来也能够找到更专业的人物建设,而且工程承包对承包者是有一定要求的,承包者需要具有施工资质,然后再通过与工程项目的项目法人或者是业主签订承包合同,最后再负责承建工程项目的过程,不过建筑工程承包也是需要交税...


·工程质量事故认定是怎么认定?
      工程质量事故认定是怎么认定? 工程问题的时候如果一定出现事故的话,一定要做工程质量事故认定,就相当于为工程做一次工伤检验,这样就可以发现是哪个方便出现了工程失误,导致事故发生,那么认定是怎么认定的了?下面就由本站我们来为您解答工程质量事故认定是怎么认定? 事故定性 1、质量...


·解除劳动关系的程序是怎样的?
      解除劳动关系的程序是怎样的?   1、发出解除劳动合同通知前的环节。   依照有关法律的规定,用人单位在发出解除劳动合同通知以前,必须经过特定的环节。其中主要有:   (1)用人单位对于因违纪、违法应予开除、除名而解除劳动合同的职工,必须针对其违纪、违法行为进行批评教育或纪...


·公路工程质量自检流程有哪些
      公路工程质量自检流程有哪些? 一个城市道路的建设不仅关乎到以后这个城市的经济发展,还对人们的出行安全起到了很大的作用,但是一般公路的建设之后都会有相应的部门对其进行自检,但是公路工程质量自检流程是什么您可能不太了解,一起来看一下吧。 一、公路工程质量自检流程有哪些? 根据建筑...


·拖欠工资的主要原因是什么
      1、面对就业压力的增大,有的农民工为谋职求生,对老板百般迁就,面对老板的无理要求和苛刻条件也无可奈何,甚至在劳动保障监察员巡视检查过程中,还处处为老板隐瞒真相。只有当想尽一切办法拿不到工资的时候,才心情沉重地到劳动保障监察机构投诉。2、农民工运用法律自我保护的能力较低,处于被动地...


·企业解除劳动合同赔偿标准
      企业解除劳动合同赔偿标准 用人单位除按劳动合同法第三十九条规定的情形无需支付经济补偿金外,其它情况根据解除的原因不同,赔偿的方式是不一样的。 1、如果双方协商一致解除合同,经济补偿按劳动者在本单位工作的年限,每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的,按一...


·企业征地员工如何安排补偿?
      企业征地员工如何安排补偿?实践中,有的地方制定的关于停产停业损失的规定中包含了对员工的安置费用。但如果是直接与员工解除劳动关系还应按照依据《劳动合同法》进行补偿。 第四十条 有下列情形之一的,用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后,可以解除劳动合...


·企业劳动争议调解工作制度是什么?
      企业劳动争议调解工作制度是什么?企业劳动争议调解工作制度的一般内容: 一、制定目的: 为了充分发挥我公司劳动争议调解小组的职能,在建设劳动关系和谐企业中发挥应有的作用,加强工会劳动争议调解委员会的建设,及时有效地处理劳动争议,维护安定团结的局面,使劳动争议调解工作制度化、规...


·单位职工下班受伤算不算工伤
      单位职工下班受伤算不算工伤?下班受伤不一定算工伤,需要综合考虑其他因素才能确定,依据《工伤保险条例》14条规定,职工上下班途中,受到非本人主要责任的交通事故或城市轨道交通、客运轮渡、火车事故伤害申请认定工伤的,申请人需要提供公安交通管理部门或其他相关部门出具的交通事故认定书,且认...


·弱电工程属于it行业吗?常见的弱电系统有哪些
      弱电工程属于it行业吗?常见的弱电系统有哪些? IT行业涉及范围较为广泛,包括传感技术、计算机与智能技术、通信技术和控制技术等。那么新兴的弱电工程中也包括这一种类型,那就是计算机通信系统,那么弱电工程属于it行业吗?两者是否有区分?常见的弱电系统又有哪些呢?不要着急,的我们将为...


船员合同船舶合同货物运输货运代理
海上保险海事侵权法律咨询联系方法

电话咨询.|.短信咨询.|.留言咨询
©Copyright Reserverd
南京海事海商律师