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姜律师
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房屋土地使用年限到期怎么办？
一、什么是土地使用年限?
土地使用年限是从开发商取得该地块的《国有土地使用证》之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定，土地使用权出让年限按下列用途确定：
住宅用地：全国统一执行的土地使用年限为70年;
工业用地：全国统一执行的土地使用年限为50年;
教育、科技、文化、卫生、体育用地：全国统一执行的土地使用年限为50年;
商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年;
综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。
二、土地使用年限减少的原因?
1.开发商的项目建造周期过长
土地使用年限的计算方法是从开发商取得该地块的土地使用证开始计算的，如果项目历时过长，从房产规划、开发、销售到最终的交房，快则两三年，慢则五六年，甚至更长，有的项目还是分多期开发的项目，越靠后开发，土地所剩的年限越短。房子最终到达购房者手中，原本的70年、50年或者40年产权年限便随之大大减少。
2.资金短缺，土地闲置
购房时，如果遇到了一个资金实力不足的开发商，也是特别糟糕的。因为资金链条的不完善，资金的跟不上，不仅耽误了正在进行中的项目的开发，一些还未开发的土地更是会被搁置起来，不知要等多少年。真正开发建成后，土地使用年限便会大打折扣。
3.多次转让，浪费年限
土地在开发商之间的转让，以及房屋建成之后在买家之间的转让，都会造成最后一个接盘的人手中房屋的土地使用年限越来越短。
三、土地使用年限到期怎么办?
针对房屋土地使用权70年到期后怎么办的问题，现行的《物权法》中明确规定土地使用权到期后可以自动续期，但并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。
业内有关人士认为，可以参考《物权法》出台之前的法律规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。
所以，到目前为止，除了特殊地区的政策之外，通用的处理土地使用年限到期的方法有两个：
1.续期，缴费延长土地期限
可由物业和业主联名向当地政府相关部门提出，通过补交土地出让金，重新签订土地使用权合同，来获取新的使用年限。但补交的土地出让金价格应低于同类土地价。
2.等待拆迁，获取补偿
房屋的土地使用年限到期，如果有必要的话，可以根据房屋的破损和质量情况以及政府统一规划的需要，等待政府的统一拆迁或因市政规划，政府需要收回土地和建筑物对业主做出相应补偿。无论是哪种方式，对土地使用年限到期的业主而言，都不失为一种好的归宿。
全国海事法院： 