13057670467
全国海事法院: 上海 南京 宁波 厦门 广州 北海 海口 青岛 天津 大连 武汉
律师团队
>>
  • 南京海事海商律师姜律师
  • 南京海事海商律师朱律师
  • 南京海事海商律师叶律师
  • 南京海事海商律师章律师
业务范围
>> 
  办理最高人民法院南京第三巡回法庭、江苏省高级人民法院、江苏省人民检察院、南京市中级人民法院申请再审、申诉、申请抗诉等法律事务,包括刑事案件申诉、民事案件再审、行政案件再审、执行案件申诉,具有丰富的刑事申诉、民事、行政、执行案件申请再审经验。
律师在线
>> 

擅长领域
>> 
 您的位置:首页 > 正文
 

公司对外签订租赁合同中的注意事项?


南京海事海商律师 www.hs64.net


  公司对外签订租赁合同中的注意事项?
  
  一、审查要点
  
  (一)对出租主体的审查
  
  对出租主体的审查,除审核出租人的主体资格外,还应审查出租人是否有权出租标的物,可以查验对方房地产权利证书或者其他有效证明文件(房地产证、房屋所有权证、国有土地使用权证等能够证明权利合法来源的其他有效证明文件)。
  
  审查合同时要注意查看合同所附资料中是否有出租人的上述权属证书(各地房屋所有权证书的名称可能稍有不同,以上名称供参考),主要是看权属证书记载的所有权人与出租人是否一致、是否有共有权人及共有权人是否同意、设立抵押权、是否已经进行其他处分或受到其他权利限制。
  
  如果出租人非产权人,而是承租后再转租,还应审核产权人书面同意出租人转租的文件(如属多次转租,应逐次审核前手出租人同意转租的文件直至产权人),相关文件应作为合同附件。
  
  (二)审查合同是否有违反强制性规定的内容
  
  如承租的房屋未经竣工验收或验收不合格,承租违法建筑等。
  
  (三)租赁标的物的准确描述合同中应约定租赁房屋所处的准确位置(如门牌号)以及租赁物的概要情况,如承租的建筑面积或使用面积、楼层等,最好附图说明。此外,要对租赁物作完整描述,如“不仅包括房屋且包括其相关附属设施(包括但不限于房屋已具备的空调、水、电、供暖设备及相应的公共设施和共用面积等)”。
  
  (四)租赁标的物用途
  
  在租赁房屋前,应首先核实租赁房屋房产证上所载的用途,做到租赁协议上约定的用途不与规定用途相冲突。如果房产证上记载用途为住宅,则对于经营用房的承租原则上不予考虑。同时应审查是否在合同条款中明确约定租赁物的用途,如用于营业、办公或仓储等。
  
  (五)关于租赁标的物周边环境的约定
  
  如果公司承租的房屋用于营业或办公,则应审查合同中关于拟租赁房屋的周围环境的相关约定,如是否有适当的停车地点,周围是否有娱乐场所影响办公等。
  
  (六)租赁期限的审查
  
  审查合同应写明租赁期限及具体的起止日期。按照《民法典》的规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订日起不得超过20年。因此在审查租赁合同时对于租赁期限超过20年的约定(如“永久”或者“30年”),需修改为20年以下。
  
  (七)租赁标的物交付的约定
  
  审查是否有房屋移交方面的具体约定,如是否有关于租赁物的移交状态、移交租赁物及其附属设施设备清单及移交时间的约定等。
  
  (八)租金条款的审查
  
  审查有关租金的约定是否完整,具体包含以下几个方面:
  
  1.租金标准及租金总额以及资金支付期限、支付比例、支付条件等是否明确。2.租金包含的范围(如门头门楣的使用费、停车位使用费)及租期内的物业管理、水、电、供暖等费用承担及支付约定是否明确。
  
  3.是否有类似约定:“对于除合同所列明的租金、杂物以及本协议明确规定需由承租方承担和(或)支付的费用外,出租方保证不再要求承租方为承租租赁物因任何原因承担和(或)支付任何其他费用。”
  
  (九)装修及免租期的约定
  
  审查合同是否有关于租赁房屋装修改造的约定。如涉及装修改造,应在合同中约定:在不改变房屋主体结构、不危及原建筑物的安全或造成潜在危险的情况下,出租人同意承租方进行装修改造,并应约定合理的免租期限。
  
  (十)关于宣传广告事项的约定
  
  对于租赁房屋用途为营业、办公的,承租方一般会悬挂公司名牌或进行其他广告宣传。因此,审查租赁合同时,注意合同是否约定承租方有权使用门头门楣及具体位置、有权在租赁物室外悬挂、张贴宣传资料以及利用其他方式进行企业、业务的广告宣传,并应约定出租人保证广告位的合法使用。一般情况下,此费用可约定为已包含在合同租金中。如约定由承租方另行支付,须对费用标准及支付作具体明确的约定。
  
  (十一)关于维修、修缮的约定
  
  审查合同是否有关于房屋维修、修缮、更换和改良的约定。房屋租赁合同中应约定;当租赁物影响承租方正常使用时,出租方应负责对租赁物及时进行维护、维修,费用由出租方承担(但承租方使用不当造成的维修费用由其自行承担)。同时,合同中应明确维修期间不得影响承租方正常营业及办公,且应约定如维修时间超过一定期限仍未能达到正常使用标准,承租方有权解除合同或者减少相应数额的租金。
  
  (十二)关于租赁物不能正常使用,减少租金及费用的约定审查合同时,注意合同中是否约定了当供电、空调、供暖等一项或多项设施不能正常使用或影响承租方正常营业时,承租方有权拒付相应期间内的租金及水、电、空调等相应使用费,如果上述情形持续时间或累计时间达到一定时限的,承租方有权解除合同,并有权要求出租方按合同租金总额的一定比例支付违约金。
  
  (十三)违约责任的约定应尽可能具体和量化
  
  违约责任方面,应注意约定出租人延迟交付租赁标的物、交付的租赁物有瑕疵(包括权利瑕疵和质量瑕疵等方面)的违约责任及提前终止合同的违约责任等。为增加违约责任的可操作性,可以约定一方违约后计算损失的范围,也可约定违约金的具体金额或比例。为了有效制约、惩戒对方违约,违约金数额或比例不宜过低。
  
  (十四)关于承诺保证条款
  
  租赁合同中一般应有出租人有权出租租赁标的物的保证条款,出租方应保证租赁标的物在交付时没有产权纠纷或其他纠纷,且应保证没有第三方就此主张权利。交付后如发生产权等纠纷或有第三方主张权利,则在保障承租方权益的前提下,由出租方负责解决,如造成承租方损失的,由出租方负责赔偿。并可进一步约定,其保证若有不真实之处,承租方有终止协议的权利,并有权要求出租方支付违约金并赔偿由此造成的损失。
  
  (十五)关于租赁登记备案的约定
  
  根据《城市房地产管理办法》第五百零六条的规定,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。因此,在房屋租赁合同中应约定由出租人向房产管理部门登记备案并承担相关费用。
  
  (十六)审查是否明确约定租赁期满后优先续租及其适用条件
  
  关于优先承租权,目前法律没有明确规定,若合同中未明确约定租赁期限届满后优先续租的适用条件,则租赁期满后临时谈判,一旦谈判不成,将无法继续承租,这对承租方来说可能造成损失。因此,在合同中应明确约定租赁期限届满后,承租人有优先续租的权利并具体约定适用条件(如同等租金标准条件)。
  
  


·如果公司不签合同怎么赔偿
      在当今这个社会,劳动者在工作时一定要注意维护好自己的权益,尤其是劳动合同等文件,不要觉得嫌麻烦、相信老板的为人就不签,到时候如果真的有什么问题、自己利益受到了损害,连一个可靠的证据也拿不出,只有吃哑巴亏。那么在工作过程中,如果公司不签合同怎么赔偿,劳动者要如何维护自己的权益,下面还请看看我们的看法。 劳动合同是确定双方权利义务的重要依据,也是防止发生劳动纠纷和劳动争议的一个重要措施。如果双方没签劳动合同,用工单位会承担什么样的赔偿责任呢...


·关于上市公司融资方式的企业融资指导是怎样的
      关于上市公司融资方式的企业融资指导是怎样的?资金是企业开展生产经营活动的血液和命脉,保持充裕的现金流,才能保证企业产品和业务周期的顺利循环,通过不断循环的资金带来利润和财富,对于上市公司来讲,现金流更是衡量其实力和规模的重要标志,当资金流不够充足时,就需要通过融资方式尽快解决,那么,关于上市公司融资方式的企业融资指导是怎样的呢?一般来讲,发行公司债券和银行贷款都有政策等各方面的许多限制,因此不是上市公司采取的主要融资方式。目前我国上市公...


·公司注册的类型有哪些
      公司注册的类型有哪些 在我国法律中对于公司注册有明确说明,公司注册资本,是指设立企业在银行行政管理机关登记的资本总额,即投资者认缴的全部出资额。根据注册资本不同,公司注册的类型也有不同,具体公司注册的类型有哪些,下面为您详细解答,请您阅读了解。 公司注册的类型有哪些 一、国有独资公司 是指国家单独出资、由国务院或者地方人民政府授权本级人民政府国有资产监督管理机构履行出资人职责的有限责任公司。 二、有限责任公司 1、最低注册资...


·公司法勤勉义务是什么?
      公司法勤勉义务是什么含义? 在计划经济时代,国家对企事业单位的每一位职工提出的号召和要求就是要有主人翁精神,以厂为家、厂兴我荣、厂衰我耻,到了市场经济时代,国有企业纷纷实行改制,企业组织机构发生了根本性的变化,但尽职守责的职业精神和操守要求从未改变,因此,公司法对董事和高管层提出了勤勉义务的规定,那么,公司法勤勉义务是什么意思呢? 一、勤勉义务的含义 勤勉义务,也称注意义务或审慎义务,和忠实义务一并构成公司董事和高管法律义务的两大种...


·境外投资企业登记延期应该怎么做?
       一、境外投资企业登记延期应该怎么做? 首先登陆中华人民共和国国家工商行政管理总局企业监督管理局官网,选择官网首页的第一栏的第二项,选择登记指南按钮,点击进入,在登记指南中,找到第四项外商投资企业分支机构中的第二个选项,外商投资企业分支机构变更。点击后,出现对话框,选择保存的合适地址,点击确定进行下载。 所谓公司债券是指公司依照法定程序发行的、约定在一定期限还本付息的有价证券。股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其...


·公司非法搜查罪是怎样规定的?
      随着我国的飞速发展,各项的司法制度也是比较公平公正的。各项法规不仅针对广大老百姓,对于执法机关等也是有要求的。例如执法机关在进行办案需要对相关人员、单位进行搜查的时候,法规对于搜查也是有着详细规定的,如果不符合国家的规定,就被定性为非法搜查。下面我们将针对公司非法搜查罪是怎样规定的,为您进行介绍。 一、搜查是什么意思? 搜查是指侦查人员为了收集犯罪证据,查获犯罪嫌疑人,侦查人员依法对于犯罪嫌疑人以及可能隐藏罪犯或者罪证的人的身体、物品...


·《公司法》董事任职资格是怎样的
      《公司法》董事任职资格是怎样的一、公司法董事任职资格是怎样的?1、公司董事为自然人。2、股份有限公司的董事由股东大会选举产生,可以由股东或非股东担任。3、董事的任期,一般都是在公司内部细则中给予规定,有定期和不定期两种。定期把董事的任期限制在一定的时间内,但每届任期不得超过3年。不定期是指从任期那天算起,满3年改选,但可连选连任。4、我国对董事的作了一定的限制。依据第一百四十七条的规定,有以下情形的,不得担任股份有限公司的董事:(1)或...


·营改增后分公司怎么签订合同?
      营改增后分公司怎么签订合同?营改增后分公司是无法签订合同的,必须依托总公司来签订合同,根据《公司法》第31条:分公司不具有企业法人资格,其民事责任由公司承担”,但在司法实践中,第三人选择由分公司承担或公司承担或分公司与公司共同承担。因为分公司(非法人组织)具有一定的团体财产,构成一定的责任能力,但其财产并不完全独立,其责任能力不完整,故一般由其上级法人承担补充责任。二、具体的情况1、有营业执照的分公司A、合同效力:分公司虽然不具备独立的...


·合伙企业法竞业禁止规定是怎样的
      合伙企业法竞业禁止规定是怎样的为了保护合伙企业的商业秘密,《中华人民共和国合伙企业法》第三十二条规定了合伙人竞业禁止。那么,该法条对合伙人禁业禁止具体是怎么规定的呢?其具体含义又是什么呢?下面由我们为您提供合伙企业法竞业禁止规定及含义的内容,希望对您有所帮助。一、合伙企业法竞业禁止规定《中华人民共和国合伙企业法》第三十二条:合伙人不得自营或者同他人合作经营与本合伙企业相竞争的业务。除合伙协议另有约定或者经全体合伙人一致同意外,合伙人不得...


·私募基金管理公司转让牌照要多久?
      私募基金管理公司转让牌照要多久? 一、私募基金管理公司是否可以转让牌照 可以转让牌照,只不过公司变更股东人员信息之后,备案的牌照也需要调整里面的高管人员,毕竟是咱们公司自己做业务,相当于重新提交申请的牌照,价格也比较高,建议是用现有的壳公司,去申请牌照。 二、私募基金管理公司转让私募牌照需要多久 (一)时间: 1、收购公司需要15个工作日左右。 2、提交重大事项变更按基金业协会的要求是20个工作日。总体上需要35个工作日。一般都会...


·公司签合同用假章怎么办
      员工可以收集相关证据,写好起诉状,去法院起诉。该行为涉嫌合同诈骗罪,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。《刑法》第二百二十四条规定,有下列情形之一,以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产: ...


首 页 | 律师简介 | 服务领域 | 法律顾问 | 联系我们
Copyright © 1999-2022 南京海事海商律师网 All rights reserved.
律师热线:13057670467 13057670467