一、离婚补偿房产增值需要分割吗?

南京海事海商律师 www.hs64.net

  一、离婚补偿房产增值需要分割吗?
  
  离婚补偿房产增值需要分割，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应产权登记一方对另一方进行补偿。对应增值部分=夫妻共同还贷部分÷房屋总价款(房屋购买价格 贷款总利息)×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分。
  
  二、离婚时房产增值的分割计算方式
  
  第一种计算方式为：对应增值部分=夫妻共同还贷部分÷房屋总价款(房屋购买价格 贷款总利息)×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分。
  
  这种计算方式的原理为：房屋的购买价格与贷款总利息之和即为购买房屋所支付的总价款，夫妻共同还贷部分除以房屋总价款得到夫妻还贷所占整个房产的比例，用这个比例再乘以离婚时房屋市场价值就等于双方共同分割的部分，再减去双方共同还贷的部分就得到增值部分了。
  
  第二种计算方式为：对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款(房屋购买价格 已还利息)×离婚时房屋的市场价值-共同还贷部分。
  
  此种计算方式的原理为：夫妻还贷部分除以房屋的实际总房款，即房屋购买价格与已偿还给银行的利息之和，再乘以离婚时房屋市场价，则为夫妻共同分割的部分，减去还贷部分即使增值部分了。
  
  此种计算方式与第一种计算方式不同在于对房屋总价款的认定上，前者将离婚时未归还的银行贷款利息纳入了房屋的价值当中，而本计算方式则认为未归还的利息最终归银行所有，不是房产本身的价值，故不能将其纳入到房产价值当中。
  
  第三种计算方式为：对应增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)
  
  此种计算方式的原理为：还贷本金除以房屋当时购买价即得到夫妻还贷所占房产购买价比例，再乘以房屋的增值部分即可以得到夫妻还贷所对应的增值部分，此种计算方式单纯以房产价值作为计算基数，并没有将银行还贷部分纳入房产价值当中。
  
  第四种计算方式为：对应增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值)
  
  此种计算方式的原理为：此种计算方式是以双方结婚的时间节点为基础计算，因为现实生活中存在一方购房之后很多年才结婚，也就是说在购房和结婚两者中间还可能有一段空挡，而这样一段时间房产增值应算作产权登记一方个人财产的增值，而非产权登记一方对此没有任何贡献价值，故不能获得这段期间房产的增值。从这个角度来讲，似乎第四种计算方式比第三种更科学一些。
  
  第五种计算方式为：对应增值部分=夫妻共同还贷部分÷(房屋购买价 已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值)
  
  此种计算方式看似与第一种计算方式和第四种计算方式相类似，但实际上是有区别的，此计算方式也是以双方结婚时间节点为计算基础，夫妻共同还贷的部分所占实际房屋的比例，再乘以从结婚到离婚房产的增值情况即获得夫妻还贷部分所对应的房产增值。
  
  第六种计算方式为：对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷购房成本(如首付、税费、装修、已还贷款等)×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分
  
  此种计算方式的原理为：用夫妻还贷部分除以已经花去的购房成本得到夫妻还贷所占据整个购房成本的比例，在乘以离婚时房屋市场价值后减去还贷部分，即获得增值部分。但因为该计算方式将税费、装修等购房成本均纳入其中，而实际上房产随着时间的延长会不断增值，但税费是固定不变，装修部分不但不会增值，相反还会贬值。所以虽然有人认为该种计算方式对产权登记一方有利，但因为原理上分析不够合理化，所以实践当中这种计算方式运用的比较少。
  
  第七种计算方式：夫妻共同还贷增值部分=房屋总增值-首付款增值部分-个人还贷增值部分，其中：房产总增值=房屋当前市场价-房屋购置价，首付款增值部分=首付款÷(房屋购置价 已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)，个人还贷增值部分=个人还贷额÷(房屋购置价 已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)
  
  此种计算方式最为繁琐，但实践中也因为这种间接计算公式中的参量都比较容易确定，反而相对来说争议更少，所以运用起来也比较常见。
  
  司法实践当中，不同的法官对房产增值所运用的方式有所不同，适用原理的不同导致最终计算出来的结果有很大差异。从本质上来说，任何一种原理都足够有理有据，结合现如今多数是男方购房，女方装修、买车的现实情况，《婚姻法司法解释三》第十条还做了补充规定，即应根据婚姻法第三十九条第一款照顾子女和女方权益规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
  
  目前比较倾向的做法是：在明确首付款、按揭贷款总额、利息总额、共同还贷的总额、房屋现值等数据的基础上，用婚后共同还贷款÷房屋总价款(房价款 总利息)×房屋现值÷，即得出另一方补偿的数额。
  
  另外，这种观点也是主流观点：整个房产增值部分要划分为个人财产和夫妻共同财产两个部分。在婚姻当事人双方没有约定的情况下，婚前一方用个人财产购置房屋的房款部分属于个人婚前财产，这部分房款应享受的房产增值收益也应归个人所有;在双方婚姻关系存续期间，夫妻共同还贷部分收益的房产增值数额则属于夫妻共同财产。双方可以先计算出夫妻共同还贷额占房屋已支出总额的比例，再乘以房价升值数额，从而计算出婚姻存续期间的房产升值数额，一方可分得此数额的一半。
  
  通过贷款的方式购置的房屋，一般在离婚时都会涉及到房屋增值的问题，对于这些情形，有房屋产权的一方在离婚后需要支付给另一方一定数额的补偿金。民事主体若是不清楚自己可以得到的赔偿金的数额，可以向专业的律师咨询。
  
  

·买方卖房解除居间合同是否可行
      买方卖房解除居间合同是否可行 买方卖房可以解除居间合同吗? 以上海为例，根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》(2005年12月16日)第六条的规定，按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同...

·房屋租赁合同订立的程序是怎样的
      房屋租赁在生活中非常的普遍，如果承租方要想租房，就要和出租房签订房屋租赁合同。那你知道，房屋租赁合同，它的订立的程序具体是怎样的吗?关于房屋租赁合同的订立程序，我们将在下文做出解答，供您阅读。 一、房屋租赁合同订立的程序是怎样的 1、要约;2、承诺;3、合同的成立时间和成立地点;4、格式条款;5、缔约过失责任。合同的成立首先是一方发出要约，另一方做出承诺，然后双方当事人约定签订合同的时间和地点，最终签订合同。还要注意，合同必须经过要约...

·房屋征收具体做什么的
      房屋征收具体做什么的 包括： 1.进行项目征收立项，并做好项目和前期调查摸底 。 2.房屋征收部门拟定征收补偿方案并报县区政府。 3.对拟征收房屋进行调查登记并公布调查情况。 4.有关部门对未经登记的建筑进行调查、认定和处理。 5.政府部门组织补偿方案论证并公布征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。（旧城改造项目组织被征收人和公众代表听证会） 6.县 区政府公布征求意见情况、听证会情况和根据公众意见、听证会情况修改情况...

·一、遗产继承房子转卖规定是什么?
      一、遗产继承房子转卖规定是什么? 遗产继承房子转卖规定是可以进行转卖，但必须要已经完成了房屋的过户，获得所有权，才能够进行房屋的转卖。具体情况如下所述。 1、办理房产证过户手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明; 2、办理房产证过户手续要到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。公证处出具的继承公证书中将明确指出去世户主的原房屋继承人。 3、继承人携带公...

·一、司法拍卖房买卖不破租赁吗?
      一、司法拍卖房买卖不破租赁吗?即将被司法机关拍卖的房并不需要遵守买卖不破租赁的规定，司法拍卖前一定要提前熟读竞拍公告并对竞买房屋进行实地核查，确定房屋上是否存有租赁关系;若有，则应了解详尽租赁情况，包括但不限于租赁时间、租金是否支付等情况;若无，则应确定房屋是否存有其它将影响房屋使用的瑕疵。实践中，若竞买房屋上在被查封前存有租赁关系且在竞买后租赁期限仍未届满，则竞买人要求承租人腾退的请求将难以得到支持。二、房屋买卖不破租赁的法律后果是怎...

·一、自书遗嘱没有房产证的可以进行遗嘱公证吗?
      一、自书遗嘱没有房产证的可以进行遗嘱公证吗? 不可以的，遗嘱公证应提交的材料： 1、遗嘱/遗赠人的身份证件(国内居民需提供身份证、户口簿，港、澳、台居民需提供身份证、通行证，外国人需提供护照)、受益人的身份证影印件; 2、遗嘱/遗赠人婚姻状况证明(如结婚证、夫妻关系证明书、离婚证、丧偶证明等); 3、遗嘱/遗赠所处分的财产凭证，如房地产权证、存款凭证、股票等; 4、遗嘱/遗赠人本人草拟的遗嘱(如本人书写有困难的，可向我处申请代...

·房屋只有部分产权怎么立遗嘱
      房屋只有部分产权怎么立遗嘱?可以就自己拥有的这部分产权立遗嘱，遗嘱人在所立遗嘱中，须只对自己拥有的部分房产指定继承人或受赠人，只要不超出自己拥有的产权范围，就是合法的，受法律保护。立遗嘱的方法有：1、公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。2、自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。3、代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。4、以录音形式立的遗嘱，应当有两个以上见证人在...

·离婚时房产如何分割,怎么分割离婚房产?
      夫妻在离婚时需要对财产做出分割，而房产也是属于离婚财产中的一部分，并且是很重要的一部分，因此对离婚房产的分割是离婚夫妻双方都比较在意的。到底离婚时房产如何分割呢？请跟随我们将在下文中为您做详细解答。 一、婚前房产，离婚房产如何分割，房子归谁? 1、夫妻一方婚前支付首付购房，婚后夫妻共同还贷，房屋登记在首付支付方名下 根据《民法典》（2021年1月1日起实施）及相关法律解释的规定，夫妻一方婚前签订房屋买卖合同，以个人财产支付首付，并...

·商品房认购协议书范本
      商品房认购协议书范本 一、商品房认购协议书范本 之所在为您提供一份商品房认购书的范本，是为了让购房者可以提前“见识见识”商品房的认购书的“庐山真面目”。只有在事项认识、了解和分析的基础上，才能保证购房者在签订商品房认购书时吃亏。下面的商品房认购书只是一个范本，具体各个开发商的商品房认购书的内容和样式是不同的，但都是大同小异，实质内容是相同的。 商品房认购书 甲方：(出卖人)__________ 乙方：(买受人)________...

·买房要签补充协议吗？
      买房要签补充协议吗通常来说，补充协议并不是一定要签的，因为大多数购房者之所以会签补充协议，都是因为要对原合同的补充或者变更，一般要明确约定，如果购房者所签订的补充协议条款与之前在合同里面签订的不一致，那么这个时候应当以补充协议为准，但原合同明示不得变更的条款，补充协议中对该条款发生的变更则不发生法律效力。二、补充协议里有哪些内容1、公摊面积数据很多购房者在买房的时候都会在公摊面积的问题上和开发商那边产生争议，因为有不少的开发商都会在公摊...

·购买商品房的时候是否要看对方的证件
      购买商品房的时候是否要看对方的证件公民在购买商品房的时候，不管购买的是期房还是现房，此时都需要对开发商的相关证件做出审查，也就是了解清楚开发商是否具有销售商品房的资质。要是没有达到国家规定的销售标准，那自然就是不允许销售的。下面我们整理相关资料，就来告诉您购买商品房的时候是否要看对方的证件。 (一)“五证”是指： 1、《国有土地使用证》，证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护;2、《建设用地规划许可证》，确保土地...