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姜律师
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分户土地使用权证这是相较于开发商所拥有的国有大土地使用证的，所以开发商修建的这些楼盘将来再销售出去了以后，所有的业主基本上都是还是要办理属于自己的小土地使用权证的。这就体现了房产证跟土地使用证对房屋居住权的维护，下面我们要给您介绍的内容主要是分户土地使用权证的作用是什么?
一、分户土地使用权证的作用是什么?
土地使用证是非常重要的物权，不按合同办出土地使用证就是开发商违约和对业主“权力”的侵犯。国有土地使用证不仅是住宅不动产的物权的组成部分，而且是更重要的组成部分。(一)可以有效保护不动产产权的完整性。缺少《土地使用证》，不动产的“物权”不完整。因为《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。(二)可以保证房产转让中涉及的土地使用权的法律效力。缺少《土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。(三)可以有效体现房地产的实际价值。缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动”延长。使“住宅”的传世私有财产性质，以法律的形式确立下来。但是如果买的房子没有《国有土地使用证》，就没有土地使用权，更不能“传世”，这样的房子还有多少价值呢。
二、土地使用者应按照以程序办理：(一)土地登记申请。申请人持上述材料到土地登记机关填写《土地登记申请书》;(二)地籍调查。包括权属调查和地籍测量两部分。权属调查包括核实土地权属来源，认定土地权属界线、设立权属界让等内容。地籍测量分两步完成。第一步地籍平面控制测量;第二步地籍勘丈。(三)权属审核。内容有：土地登记申请人的资格审核;宗地自然状况审核;土地权属来源，权属性质和土地使用期限的审核。(四)注册登记。由土地登记机关按照人民政府对土地登记的批准意见，对批准土地登记的土地所有权、使用权或他项权利进行登记、装簿、造册、缮证。(五)颁发证书。由土地管理部门向领证人分送领证通知。如果没有土地使用证，其实代表着业主只是在开发商那里购买到了房屋的所有权，但是土地使用权真正的拥有者还是在于开发商的，另外分户土地使用权证可以确保房屋将来作为二手房在交易的时候，买房肯定也是要审核土地使用权证的，不然这套房子肯定是卖不出去的。
全国海事法院： 