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姜律师
朱律师
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南京市征地房屋拆迁补偿安置办法细则
南京市征地房屋拆迁补偿安置办法
第一章 总则
第一条 为加强征地房屋拆迁管理，保障建设顺利进行，保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》等有关法律法规和规定，结合《南京市征地拆迁补偿安置办法》(宁政发〔2004〕93号)执行情况，制定本办法。
第二条 凡在本市玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、雨花台区、栖霞区(以下简称“江南八区”)范围内的征地房屋拆迁补偿安置，适用本办法。
撤组剩余国有土地上原建于集体土地上房屋被拆迁的，以及撤组后原宅基地上依法翻建或改建的房屋被拆迁的，不论被拆迁人是否领取国有土地使用证和房屋产权证，均适用本办法。
临时使用土地涉及农民房屋拆迁的，按本办法规定实施拆迁。
第三条 本办法所称征地房屋拆迁补偿安置，系指国家为了公共利益及实施规划的需要，依据法律规定的程序和批准权限，将农民集体所有土地转为国有土地，需实施征地房屋拆迁，并依法给予被拆迁人合理补偿安置的行为。
第四条 本办法所称征地房屋拆迁，包括住宅房屋拆迁和非住宅房屋拆迁。住宅房屋拆迁包括居住房屋拆迁及其附房和披房拆迁。非住宅房屋拆迁包括营业用房拆迁和非营业用房拆迁及其附房和披房拆迁。
第五条 征地房屋拆迁补偿安置方式，分为货币补偿、统拆统建两种。住宅房屋拆迁实行货币补偿的，被拆迁人可以申购拆迁安置房，实施产权调换，被拆迁人放弃申购拆迁安置房并经公证的，可以领取货币补偿款;住宅房屋拆迁不具备实行货币补偿条件的，实行统拆统建。
第六条 拆迁安置房原则上由各区政府在本辖区内按照“相对就近”的原则，根据城市总体规划、土地利用规划和城镇建设规划，负责建设、供应和管理;确因规划、土地等原因需跨区建设的，必须报市政府批准。拆迁安置房享受经济适用住房政策。拆迁安置房建设、供应和管理的具体办法，由市房屋管理部门另行制定。
第七条 拆迁安置房实行基准价格区间制度。基准价格区间由市物价局会同市国土资源局，参照经济适用住房定价体系，根据不同区域实际情况，适时制定并公布。
具体拆迁安置房项目供应的基准价格，由项目所在区政府在前款公布的拆迁安置房基准价格区间内确定，报市物价局和市国土资源局备案;确需超出前款公布的拆迁安置房基准价格区间的，须经市物价局和市国土资源局初审后报市政府审定。
具体拆迁项目实施前，由所在区政府负责及时向被拆迁人公告供应该项目的拆迁安置房的基准价格。
第八条 南京市国土资源局是本市征地房屋拆迁补偿安置工作的行政主管部门，对本市征地房屋拆迁补偿安置工作实施监督管理。
南京市集体土地房屋拆迁管理办公室具体负责本市征地房屋拆迁补偿安置日常管理工作，承办拆迁方案审核、业务培训指导、政策咨询服务、拆迁纠纷协调处理等事务。
第九条 建设、规划、房产、物价、监察、审计、信访、公安、宣传、司法行政、发展改革、行政执法、劳动保障、农村经济、市政公用、民政、工商、税务、教育、卫生、商贸、建工、邮政、电信、供电等部门和单位，以及有关街道办事处，应当按照各自职责，共同做好相关工作。
第十条 征地房屋拆迁补偿安置工作实行属地负责制。江南八区政府是本区征地房屋拆迁补偿安置责任单位，负责本辖区内征地房屋拆迁补偿安置工作，落实具体的政府部门作为拆迁实施单位，承办本区征地房屋拆迁补偿安置事务。
第十一条 建立征地房屋拆迁补偿安置工作绩效考核制度。市政府对各区政府征地房屋拆迁补偿安置工作实行综合目标考核，具体考核工作由市集体土地房屋拆迁管理办公室承办。
第二章 拆迁管理
第十二条 征地公告后，有关部门、单位和个人应在征(用)地范围内暂停办理下列事项：
(一)新批宅基地和其他建设用地;
(二)审批新建、改建、扩建房屋;
(三)办理入户或分户，但因婚姻、出生、回国、士兵退伍、经批准由外省市投靠直系亲属以及刑满释放、解除劳动教养等情况必须入户或分户的除外;
(四)核发工商营业执照;
(五)批准房屋、土地流转;
(六)变更房屋、土地用途。
征地公告后，擅自办理本条所列事项的，征地房屋拆迁时不予认定。
第十三条 因建设征收土地，需实施征地房屋拆迁的，拆迁实施单位应当依据本办法对拆迁总费用进行测算，并在征求拆迁人意见、报市集体土地房屋拆迁管理办公室审核后，与拆迁人签订《拆迁事务办理协议》，按协议约定履行拆迁责任。
第十四条 征地房屋拆迁实施前，拆迁实施单位应将征地房屋拆迁方案报市集体土地房屋拆迁管理办公室审核，经批准的应将《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》在被拆迁房屋所在街道、村进行公告，公告期不得少于7天，并按经批准的方案实施拆迁。
第十五条 拆迁实施单位申请审核征地房屋拆迁方案时，应提供以下材料：
(一)征(用)地批准文件及经核准的用地范围图;
(二)征地房屋拆迁方案申请表及附表;
(三)由办理存款业务的金融机构出具的已专项收存拆迁实施单位不少于拆迁补偿款总额80%的资金证明;
(四)与拆迁人签订的《拆迁事务办理协议》及市集体土地房屋拆迁管理办公室对拆迁总费用的审核意见书;
(五)拆迁撤组剩余国有土地上原建(或依法翻建、改建)于集体土地上的房屋的，需提供相应的土地权属证明材料;
(六)拆迁安置房落实材料;
(七)其它需要提交的材料。
第十六条 《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》有效期为4个月。超过规定时间仍未完成拆迁的，拆迁实施单位应在期满10日前向市集体土地房屋拆迁管理办公室申请续期，一次续期不得超过3个月。拆迁项目结束后，拆迁实施单位应当向市集体土地房屋拆迁管理办公室报结。任何单位和个人不得伪造、涂改、转让《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》。
第十七条 拆迁实施单位在领取《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》后7个工作日内，应当将不低于拆迁费用总额的30%资金先行支付给拆迁安置房建设方，作为拆迁安置房建设的启动资金，并与拆迁安置房建设方签订相关协议。
第十八条 拆迁实施单位应当与被拆迁人依照本办法规定就补偿、搬迁等事项签订《拆迁补偿安置协议》。
第十九条 征地房屋拆迁工作人员须经业务培训，经考核合格后，由市集体土地房屋拆迁管理办公室核发《南京市征地房屋拆迁上岗资格证书》，取得资格后方可上岗从事征地房屋拆迁工作。
第三章 拆迁补偿
第二十条 被拆迁人持有宅基地集体土地使用证(含撤组剩余国有土地使用证，下同)和房屋产权证(含建房许可证，下同)的，按本办法给予补偿。拆迁补偿以前述两证所载的合法房屋建筑面积为测算依据。
宅基地集体土地使用证和房屋产权证均不具备的，属于违法建筑，不予补偿。
征地公告后，突击建设的建(构)筑物，不予补偿。
第二十一条 住宅房屋实行货币补偿的，其拆迁补偿款由原房补偿款、购房补偿款和区位补偿款三部分组成。拆迁住宅房屋的附房、披房只支付原房补偿款。
被拆迁人原合法住宅房屋建筑面积超过220平方米的，超出部分只支付原房补偿款。
第二十二条 被拆迁人仅有一处住房(一处住房的认定，以一个土地使用证为准;没有土地使用证的，以一个房屋产权证为准;土地使用证和房屋产权证均不具备的，按有关规定处理)，且获得的货币补偿款低于供应该项目最小套型拆迁安置房总价的， 拆迁实施单位应按照以基准价格测算的供应该项目的最小户型拆迁安置房总价对被拆迁人进行货币补偿。
第二十三条 住宅房屋实行统拆统建的，其拆迁补偿款由原房补偿款和建房补助款两部分组成。拆迁人在此基础上，应当增加拆迁补偿款总额的25%作为公用设施配套费，由所在街道办事处包干使用，专项用于公用设施配套建设。
统拆统建的新宅基地使用农用地的，拆迁人还应当支付办理农用地转用手续等有关费用。
统拆统建的新宅基地面积，每户不得超过135平方米，由街道办事处统一规划、统一安排，宅基地用地手续须按规定程序报批。
第二十四条 非住宅房屋拆迁，对用地与建设手续合法、具备工商营业执照的产权人，按下列规定进行货币补偿：
(一)拆迁非住宅房屋，拆迁补偿款由原房补偿款、区位补偿款两部分组成;拆除非住宅房屋中的附房、披房只支付原房补偿款。
(二)拆迁具有区域功能性的学校、医院、敬老院，按非住宅房屋拆迁补偿费标准1.5倍计算，拆迁人不承担另行复建责任。
(三)拆迁营业用房，其设施搬迁费用，由拆迁实施单位按照不超过拆迁补偿款2%给予补偿;拆迁非营业用房中的生产用房，其设备的拆除、安装和搬迁费用，由拆迁实施单位按照不超过拆迁补偿款8%给予补偿;拆迁其他非营业房屋的设施搬运费用，由拆迁实施单位按照不超过拆迁补偿款4%给予补偿。
(四)拆迁非住宅房屋造成停业的，属于营业用房的，拆迁实施单位应当给予不超过拆迁补偿款8%的补偿;属于非营业用房的，应当给予不超过货币补偿金额5%补偿。
(五)拆迁非住宅房屋，对拆除后无法进行搬迁和再次安装使用的设备的补偿，由拆迁实施单位按照重置价结合成新测算，征求拆迁人意见后，报所在区政府审定。
(六)被拆迁人将房屋出租的，拆迁实施单位仅对被拆迁人进行补偿，其中，对承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失补偿，由被拆迁人支付给承租人。
被拆迁人与承租人的出租协议对前款所述的损失补偿有约定的，由双方按协议约定处理;双方没有出租协议或出租协议对之未约定的，由被拆迁人与承租人根据实际情况自行协商解决。
第二十五条 拆迁个体工商户自有营业用房及连家店的，被拆迁人必须提供土地使用证、房屋产权证、工商营业执照，按以下规定补偿：
(一)货币拆迁的，如其土地使用证上所载明的土地用途为宅基地的，按住宅房屋货币补偿标准支付拆迁补偿款，但其原房补偿款部分按1.2倍计算，不再另行安置和支付停业损失等其它补偿;如其土地使用证上所载明的为其它用途的，按非住宅房屋实行拆迁。
(二)统拆统建的，按住宅房屋统拆统建标准支付拆迁补偿款，但其原房补偿款部分按1.2倍计算，不再另行安置和支付停业损失等其它补偿。
第二十六条 住宅房屋实行货币拆迁或统拆统建的，拆迁实施单位应当向被拆迁人支付搬家费、过渡费、原房电话、空调、有线电视等设备拆移补偿费、拆除管道煤气补助费和电增容工料费等费用;被拆迁人的原房有装修的，拆迁实施单位应当支付装修补偿费。
第二十七条 住宅房屋被拆迁人提前搬迁的，拆迁实施单位应当给予奖励费，其标准和期限参照同时期市政府公布的国有土地上城市房屋拆迁规定执行。
提前搬家奖励费以一个产权户为单位核计，一个产权户的认定，以一个土地使用证为准;没有土地使用证的，以一个房屋产权证为准;土地使用证和房屋产权证均不具备的，按有关规定处理。
被拆迁人申购拆迁安置房的，同一项目按搬迁先后顺序参加选房。
第四章 拆迁安置房申购
第二十八条 住宅房屋被拆迁人申购拆迁安置房，实施产权调换的，其可申购面积按以下规定执行：
(一)被拆迁人申购拆迁安置房时，购房款由被拆迁房屋合法建筑面积的原房补偿款、购房补偿款和区位补偿款三部分组成，且必须在购房款总额内申购拆迁安置房，不得使用其它补偿费用和被拆迁人其它自有资金。
(二)每产权户可申购拆迁安置房的最大面积不得超过220平方米。每产权户认定以一个土地使用证为准;没有土地使用证的，以一个房屋产权证为准;土地使用证和房屋产权证均不具备的，按有关规定处理。
(三)住宅房屋被拆迁人因同一户籍家庭人口较多、住房特别困难等原因，确需超过本条第(一)款规定的面积进行申购的，必须经拆迁实施单位审核同意，并报区、市拆迁安置房管理部门批准。每产权户被拆迁人申购面积人均最多不能超过30平方米，总申购面积不得超过本条第(二)款规定的220平方米。
同一户籍家庭人口为征地公告前户口实际存续、实际居住并在他处无住房的人员。该部分人员由被拆迁人取得所在街道和村组证明后经拆迁实施单位审核产生，并在被拆迁人所在村组公示5天，无异议的，方可列入人口基数计算。
(四)被拆迁人必须同时满足前述第(一)款、第(二)款、第(三)款规定的条件，申购拆迁安置房。
第二十九条 住宅房屋被拆迁人申购拆迁安置房，实施产权调换的，其购房款支付按以下规定执行：
(一)被拆迁人按所购拆迁安置房基准价格为基础支付购房款，该款项由拆迁实施单位从被拆迁人的拆迁补偿款中直接支付给拆迁安置房建设方，被拆迁人的拆迁补偿款如有结余的，由拆迁实施单位支付给被拆迁人。
(二)因房屋楼层、朝向等原因产生的拆迁安置房价格差异，由被拆迁人在拆迁安置房选房时与拆迁安置房建设方结算，多退少补。
(三)因房屋结构、套型等原因，造成被拆迁人实际购买的拆迁安置房总面积超过其可申购面积的，或被拆迁人按照本办法第二十八条第(三)款规定经批准超面积申购的，被拆迁人按照下述标准支付超面积的购房款：
超出面积在10平方米(含)以内的，超面积部分按所购拆迁安置房基准价格计算购房款;
超出面积大于10平方米的，全部超面积部分(含0-10平方米超出面积)按所购拆迁安置房基准价格上浮50%计算购房款。
第三十条 住宅房屋被拆迁人申购拆迁安置房，实施产权调换的，其申购的办法按以下规定执行：
(一)被拆迁人必须提供拆迁补偿安置协议、原土地使用证、房屋产权证和户籍证明材料，并如实填写《南京市拆迁安置房申购表》，报拆迁实施单位审核;
(二)拆迁实施单位应对被拆迁人提供的申购材料进行严格审核，并签署审核意见，按项目汇总明细，附具相关材料，报区、市拆迁安置房管理部门审查;
(三)区、市拆迁安置房管理部门审查后，符合条件的，发放《南京市拆迁安置房购买通知书》，由拆迁实施单位交被拆迁人作为选房凭证，同时，拆迁实施单位应按项目汇总明细，报市集体土地房屋拆迁管理办公室备案。
第五章 拆迁裁决
第三十一条 拆迁实施单位与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由市国土资源局裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
第三十二条 裁决前，当事人均有调解意向的，裁决机关应当组织当事人进行调解。经调解，申请人与被申请人达成拆迁补偿安置协议的，由裁决机关终结裁决;调解不成的，裁决机关应当及时作出裁决。当事人经书面通知拒不参加裁决审理的，裁决机关可以缺席裁决。
第三十三条 当事人对裁决不服的，可以依法向市人民政府申请复议，也可以向人民法院提起诉讼，复议、诉讼期间不停止拆迁的执行。
第三十四条 被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由被拆迁房屋所在地的区人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由拆迁实施单位依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁实施单位应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第六章 法律责任
第三十五条 有关部门和单位及其工作人员擅自办理第十二条所列事项的，由所在单位或上级主管部门依法给予行政处分;造成损失的，承担相应赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 国家工作人员在实施征地房屋拆迁工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 征地房屋拆迁工作人员侵占、挪用、截留拆迁补偿款的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 任何单位和个人不得阻挠和破坏征地房屋拆迁工作，妨碍征地房屋拆迁工作人员依法执行公务的，由执法机关依照国家有关法律、法规予以处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十九条 拆迁实施单位未取得《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》擅自实施拆迁的，擅自扩大批准范围实施拆迁的，擅自超过批准期限实施拆迁的，或未按规定公告实施拆迁的，由市、区土地行政主管部门责令停止拆迁行为;相关责任人由所在单位或上级主管部门依法给予行政处分;造成损失的，承担相应赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条 拆迁实施单位未按规定及时支付拆迁安置房建设启动资金的，拆迁安置房建设方未按约定要求建设和交付拆迁安置房的，均应承担相应责任。
第四十一条 拆迁实施单位必须严格按照规定进行拆迁补偿安置，不得发生违规分户、虚报人数、克扣补偿、超标补偿等行为，否则追究相关单位和个人的责任;构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第四十二条 被拆迁人不得伪造、涂改有关权属证明文件，不得谎报瞒报有关数据、冒领多领拆迁补偿款，一经查实，退回多领取的拆迁补偿款，取消超面积的拆迁安置房，并追究相关责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第四十三条 本办法所涉及征地房屋拆迁补偿费标准，除购房补偿款外，按照市物价局、市国土资源局《关于印发〈南京市征地拆迁补偿安置标准〉的通知》(宁价房〔2004〕61号、宁国土资〔2004〕92号)文件规定执行，市物价局会同市国土资源局，根据经济社会发展水平，适时进行调整。
供应拆迁项目的拆迁安置房位于现有绕城公路以内的，住宅房屋拆迁补偿款中的购房补偿款标准，按供应该项目拆迁安置房基准价格的70%确定;供应拆迁项目的拆迁安置房位于现有绕城公路以外的，住宅房屋拆迁补偿款中的购房补偿款标准，按供应该项目拆迁安置房基准价格的80%确定。
统拆统建的房屋补偿费按宁价房〔2004〕61号、宁国土资〔2004〕92号文件中自拆自建房屋补偿费标准执行。
第四十四条 在职职工因征地房屋拆迁搬家，凭拆迁实施单位出具的证明，所在单位应当给予两天公假。
第四十五条 被拆迁人申购拆迁安置房的，购房款中拆迁补偿款部分可以免缴契税。
第四十六条 本办法涉及的术语，按下列规定解释：
拆迁人，是指征(用)地单位。
拆迁实施单位，是指各区政府指定的实施征地房屋拆迁工作的具体部门。
被拆迁人，是指对被拆迁房屋拥有所有权的单位和个人。
营业用房，是指服务对象接受服务，直接用于商业活动的房屋，包括金融、娱乐、餐饮、服务等类型的房屋。
非营业用房，是指除营业用房以外的其他类型的房屋，包括工厂、站场码头、仓库堆栈、办公、学校、医院、福利院、公共设施用房等。
第四十七条 在本办法实施前已领取《南京市征地房屋拆迁实施方案批准通知书》，拆迁实施单位与被拆迁人已开始签订房屋拆迁补偿协议，但尚未全部完成的项目，按原征地房屋拆迁补偿和经济适用住房供应政策实施，直至完毕。
已领取《南京市征地房屋拆迁实施方案批准通知书》，但拆迁实施单位与被拆迁人尚未开始签订征地房屋拆迁补偿协议的项目，需重新换领《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》，并按本办法实施征地房屋拆迁补偿安置。
本办法实施后新实施征地房屋拆迁的项目，按本办法执行。
第四十八条 江宁区、浦口区、六合区、溧水县、高淳县范围内的征地房屋拆迁补偿安置工作，由区(县)人民政府结合本地实际情况，自行组织修订，报市政府批准后实施。
第四十九条 本办法自2007年3月1日起施行。南京市人民政府2004年4月10日印发的《南京市征地拆迁补偿安置办法》(宁政发〔2004〕93号文)中有关房屋拆迁的规定同时废止。
第五十条 本办法由市国土资源局负责解释。
在不同的地方，因为不同的项目需要进行征地拆迁的，此时首先都要做好被征地拆迁人的补偿安置工作。我国有明确规定，补偿安置不到位的就不能进行拆迁。当然在拆迁之前还需要双方协商达成一致，不然的话就有可能出现违法拆迁的情况。关于南京市征地房屋拆迁补偿安置办法细则的内容，就为您整理到底，希望对您有所帮助。
全国海事法院： 