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姜律师
朱律师
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宁乡房屋拆迁补偿是怎样的？
宁乡县征地补偿安置实施办法
第一章 总 则
第一条 为做好征地补偿安置工作，维护被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《长沙市征地补偿安置条例》、《长沙市征地补偿实施办法》等法律、法规、文件精神，结合我县实际，制定本办法。
第二条 本办法所称征地补偿安置，是指因依法征收农民集体所有土地而对被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人进行补偿安置的行为。本县行政区域内的征地补偿安置适用本办法。法律、法规和国务院、省、市政府文件另有规定的，从其规定。
第三条 县征地办负责本辖区内征地补偿安置工作的实施、协调、监督和管理，履行以下职责：
㈠拟订征地方案;
㈡组织发布征地公告，并报长沙市人民政府征地办公室备案;
㈢审批征地补偿安置方案;
㈣统筹指导被征地农民就业培训和社会保障工作;
㈤组织相关单位进行征地拆迁项目风险评估，并报长沙市人民政府征地办公室备案;
㈥协调处理征地补偿安置争议问题;
㈦组织督促各单位解决征地补偿安置工作遗留问题;
㈧法律、法规、规章规定的其他补偿安置工作。
第四条 县国土资源局负责组织实施全县范围内的征地补偿工作，履行以下职责：
㈠发布预征地公告;
㈡办理征地补偿登记，并组织进行现场调查核实;
㈢会同有关部门拟订征地补偿安置方案;
㈣发布征地补偿安置方案征求意见公告;
㈤发布征地补偿安置方案实施公告;
㈥编制征地补偿费用概算;
㈦按规定拨付征地补偿费用;
㈧依法责令限期拆迁腾地;
㈨将征地调查、核实的照片、文字图表、土地使用证、房屋产权证等相关资料及时整理、归档;
㈩法律、法规、规章规定的其他征地补偿工作。
县国土资源局可将征地事务性和技术性工作委托给征地事务机构承担。
第五条 县人力资源和社会保障局负责被征地农民的就业培训、基本养老保险、基本医疗保险、养老生活保障、基本生活补助等社会保障工作。对被征地农民社会保障资金实施调控和管理。
第六条 乡镇人民政府履行以下职责：
㈠做好征地补偿安置政策的宣传解释工作;
㈡协助国土部门做好征地补偿登记、调查工作;
㈢督促、指导农村集体经济组织实施征地补偿安置方案具体事项;
㈣协助有关部门做好被征地农民就业培训、社会保障、社会救助工作;
㈤监督农村集体经济组织对征地补偿费用的管理、使用、分配、公开等情况;
㈥协助处理征地补偿纠纷及遗留问题。
第七条 县监察、审计等部门负责对征地补偿费用的拨付、使用情况进行监督和审计。
第八条 各相关行政主管部门应当积极配合县国土资源局做好征地调查核实工作，并及时准确无偿提供征地范围内人口、工商、税务、用地规划、建设、房产、卫生、独生子女、残疾人员的登记发证或行政许可等相关资料。
第九条 村(居)民委员会、农村集体经济组织、村民和其他权利人应当服从国家征地需要，支持配合征地补偿安置工作。
第二章 征地补偿程序
第十条 征地实行计划管理。各乡镇、项目载体单位于每年11月底前将下一年度需实施征地拆迁的项目报县国土资源局，县国土资源局会同县征地办初审，报县征地拆迁安置工作领导小组审定后，纳入年度征地拆迁计划。未纳入征地拆迁年度计划的，除国家、省、市重点工程以及经县征地拆迁安置工作领导小组批准实施的重大招商项目外，原则上不得组织实施征地拆迁。县国土资源局根据年度计划、项目用地审批单或县政府常务会议纪要、征拆资金到位情况，拟订拆迁工作方案，经县征地办审核，报县人民政府分管副县长批准后方可对项目实施征地拆迁，任何单位不得擅自组织征地拆迁。
第十一条 拟征收农民集体所有土地在土地调查红线确定后、征地方案报批前，县国土资源局应当在拟征地乡镇、村(社区)、组发布预征地公告，将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置方式和申请听证权利等内容告知被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人。
当事人申请听证的，县国土资源局应当组织听证。
第十二条 发布预征地公告后，县国土资源局应当对拟征收土地的权属、地类、面积进行调查登记。调查结果应当经被征地农村集体经济组织确认。
第十三条 征地方案批准后，县征地办应当组织在被征地乡镇、村(社区)、组发布征地公告，公布批准征地的机关、文号、时间和被征地的所有权人、用途、位置、地类、面积、补偿标准、农业人员安置方式以及办理征地补偿登记的期限、地点等内容，并组织实施。
第十四条 发布征地公告后，各相关部门应当在征地公告规定的期限内依法暂停户口迁入、分户、工商税务登记以及房屋改(扩)建、抵押、租赁、转让等有关手续办理。
在征地公告规定期限内，因出生、婚嫁、复员退伍、大中专毕业生回原籍、刑满释放等情形确需入户或者分户的，经乡镇、村(社区)、组公示后，由公安机关审核，依法依规予以办理。
第十五条 被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人应当在征地公告规定期限内，持土地权属证明到指定地点办理征地补偿登记手续。被征收土地上有建(构)筑物的，应提供有关建(构)筑物的合法有效证明。
县国土资源局应当到现场调查核实，并经被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人确认。
被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人未在规定期限内办理登记手续或者对调查结果拒不确认的，其补偿内容以县国土资源局调查结果为准。
第十六条 县国土资源局应当根据调查核实结果和批准的征地方案，会同有关部门，以被征土地所有权人为单位拟订征地补偿安置方案。拟订的征地补偿安置方案应当包括以下内容：
㈠被征地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口数量;
㈡土地补偿费的标准、数额;
㈢安置补助费的标准、数额;
㈣地上附着物和青苗的补偿标准、数额;
(㈤农业人员的具体安置方式;
㈥其他有关征地补偿安置的具体措施。
第十七条 县国土资源局应当将拟订的征地补偿安置方案，在被征地乡镇和村(社区)、组予以公告，并听取被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人的意见。当事人要求听证的，应当组织听证。
县国土资源局应当研究被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人对拟订的征地补偿安置方案的不同意见。确需修改征地补偿安置方案的，依照有关法律、法规和批准的征地方案进行修改。
县国土资源局将征地补偿安置方案报县人民政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人的意见以及采纳情况。举行了听证的，应当附具听证笔录。
第十八条 征地补偿安置方案批准后，县国土资源局应当在被征地乡(镇)和村(社区)、组发布征地补偿安置方案实施公告，并组织实施。
征地补偿费用总额的80%应当在征地公告发布前存入县国土资源局在县财政局开设的征地补偿专用账户，其余部分应当在征地补偿安置方案实施公告发布前足额存入。未足额存入的，县国土资源局不得发布征地补偿安置方案实施公告。
第十九条 县国土资源局应当在征地补偿安置方案实施公告发布之日起3个月内，将征地补偿费用(社会保障资金除外) 直接足额支付给被征地的农村集体经济组织、村民和其他权利人，并在被征地村(社区)、组张榜公布。
在规定期限内未领取征地补偿费用的，县国土资源局应当以被征地的农村集体经济组织、村民和其他权利人的名义专户储存。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留和拖欠被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人的征地补偿费用。
第二十条 被征地的农村集体经济组织、村民和其他权利人应当在征地补偿安置方案实施公告规定的期限内腾地。
发布征地补偿安置方案实施公告并足额支付征地补偿费用后，被征地者在规定期限内未腾地的，由县国土资源局依法作出限期腾地决定，到期拒不腾地的，可申请人民法院强制执行。
第二十一条 对补偿安置有争议的，由县征地办组织协调。协调不成的，按照国家和省、市有关规定裁决。
征地补偿、安置争议不影响征地方案实施。
第三章 征地补偿标准
第二十二条 征收土地按照预征地公告发布时该土地前3年的实际用途给予补偿。征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费。
第二十三条 征地补偿费按照《湖南省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知》(湘政发〔2012〕46号)、《长沙市人民政府关于执行湖南省征地补偿标准有关事项的通知》(长政发〔2013〕9号)、《长沙市人民政府关于调整望城区长沙县浏阳市宁乡县征收农村集体土地地上附着物及青苗补偿标准的通知》(长政发〔2014〕7号)等文件规定的标准执行。国家和省、市对征地补偿标准另有规定的，从其规定。
第二十四条 青苗、林木、水产品的补偿费按标准执行。
林地面积按其水平投影面积计算。套种作物按其高类进行补偿。零星树木折合成公顷或亩予以补偿。补偿后的林木按照生态要求等需要保留的，另外按照材积进行补偿;不需要保留的，由所有权人在规定的腾地期限内处理，逾期未处理的由征地方处理。花卉苗木基地的花卉苗木移植搬迁费按标准予以补偿。
征地范围外的专业鱼池因施工需要降低蓄水深度的，按降低水位的比例乘以该专业鱼池的征地年产值标准予以补偿;养殖水深降低到不足50厘米时，按照征地年产值标准予以补偿。
第二十五条 征地范围内的坟墓由县国土资源局发布迁坟公告，在公告规定期限内，由墓主亲属自行处理，并按照规定标准补助;逾期未处理的，由建设单位作深埋处理，并做好相关记录。
第二十六条 自预征地公告发布之日起，属于下列情形的，征地时一律不予补偿：
㈠在拟征地上改变土地利用现状，以及除正常耕种外的抢栽、抢种青苗、林木，抢建建(构)筑物、设施，抢装饰装修等;
㈡违法建(构)筑物、超过使用期限的临时建(构)筑物及有关合法证件中注明国家建设需要时无条件拆除的临时建(构)筑物;
㈢室外生产生活设施、农业生产用房、水塘、水库、构筑物、临时建(构)筑物等的装饰装修;
㈣已废弃的生产、生活设施;
㈤申请新建、改建房屋后，应拆未拆的房屋。
第二十七条 拆除采取农村集体经济组织统一安置的农户住宅，按照规定标准给予房屋补偿费、房屋装饰装修及设施补偿费。拆除非农业户或采取货币安置方式的农户住宅，按标准给予房屋补偿、房屋装饰装修及设施补偿费和购房补助费。
第二十八条 合法取得县房屋产权管理部门2006年7月1日以后颁发的房屋权属证书的，其房屋合法建筑面积以房屋权属证书为依据。未取得县房屋产权管理部门2006年7月1日以后颁发的房屋权属证书的，其房屋合法建筑面积由县国土资源局按下列方式认定：
㈠1987年1月1日以后兴建的房屋，以建设用地批准文件为依据，县城规划区内的还须提交建设工程规划许可证和规划许可证。进行了房屋竣工后验收发证或变更登记的以集体土地使用证为准。
㈡1987年1月1日以前兴建的房屋，未进行改建、扩建的认定为合法建筑面积。
㈢无法准确界定房屋建设年限的，按以下原则认定：一是以1988年农房清查资料作为参考依据。二是调取房屋建设航拍资料作为证明。三是由被拆迁人提供证明材料，乡镇、村(社区)证明，经县国土部门核实后，在所在村(社区)、组进行张榜公示，无群众举报的。四是均不能证明的，按照《长沙市征地补偿安置若干问题暂行规定》(长政发〔2008〕30号)第二条第三项规定处理。
㈣利用合法住宅房屋作商业门面使用的，一律按照住宅房屋标准补偿。拆迁未满租赁期限的房屋，租赁双方当事人应当在征地公告规定的拆迁腾地期限内变更或解除租赁关系。
对房屋合法建筑面积认定有异议的，可在征地补偿安置方案征求意见公告期间向县人民政府申请复查，由县征地办组织国土、规划、住房保障等部门联合审查认定。
第二十九条 征地范围内不能搬动的室外生产生活设施、农业生产用房按标准给予补偿。
需易地修建的水塘、水库，按照原蓄水容积及规定标准补偿。
经批准的临时建筑(含“农家乐”和规模化畜禽养殖厂(场)、制砂场、制砖厂、预制场、水泥混凝土搅拌站等)，在规定的使用期限内按照建筑结构重置价格结合使用年限剔除残值后补偿，补偿比例最高不超过重置价格的80%;实行包干补偿后，其装饰装修及设施、购房补助费、过渡费、搬迁费和抢搭、抢建以及违章建(构)筑物一律不予补偿补助。
第三十条 拆除电力、电信、广播电视、给排水、燃气等设施，经县物价部门按照有关规定核定后给予补偿;废弃不用的不予补偿。
第三十一条 拆除企业房屋，按标准予以补偿。涉及生产设备搬迁的，按照设备拆卸、安装、搬迁台班的实际工作量计算;不能搬动的，按标准包干补偿。
第三十二条 拆除房屋的搬迁补助费、房屋过渡补助费、按期拆迁房屋奖励费按标准予以补偿。
第三十三条 拆除砂石场、砖场、预制场，按标准予以包干补偿补助。
第三十四条 采取货币安置方式农户的农用工具、牲畜，由农户自行处理，并按标准予以补助。
第三十五条 合法房屋不拆迁，需拆除合法房屋室外必备生活设施的按照以下原则处理：一是采取由建设施工单位恢复的原则。二是无法恢复的，按拆除设施量所占该栋设施的比例，以2600元为一个补偿等级进行包干补偿，每栋最高补偿不超过26000元。如该户房屋再次拆迁，该补偿费用不重复计算。
第三十六条 电力线路中的高压电杆、拉线不征地需占用土地的，根据实际给予一次性补助，补助标准为：专业菜地590元/孔;专业渔池390元/孔;水田260元/孔;旱地200元/孔;其他土地130元/孔。
第三十七条 青苗、成鱼、鱼苗、苗木、花卉、林木、建(构)筑物和其他地上附着物等作出补偿后，由被征地方在规定腾地期限内自行处理。逾期未处理的，由征地方处理。
第四章 征地安置
第三十八条 征地安置对象为被征地农村集体经济组织成员。
征收县城规划区和经开区、金洲新区、金玉工业集中区、灰汤建制镇规划范围内农民集体所有土地的，采取货币安置。
征收前款范围以外农民集体所有土地的，由农村集体经济组织统一安置。不具备基本生产、生活条件的，经县人民政府批准后可采取货币安置。
实行货币安置的被征地农户由县人民政府提供保障房源。购买保障房源以户为单位，由户主申请，经县征地办审查后确定，购买面积为每人60平方米(包括分摊面积)，购买价格按规定标准执行，剩余或超出指标规定购买面积的部分按照市场价格找补差价。
实行货币安置的人员，一律转为城镇居民并纳入城镇就业服务和社会保障体系，不再保留原农村集体经济组织成员身份，但仍享有对原农村集体经济组织积累的财产权利。
第三十九条 农村集体经济组织或者村(居)民委员会应当自征地公告发布之日起30日内召开村民会议或村民代表会议，确定转为城镇居民的人员名单，经乡镇人民政府会同县公安局和县国土资源局审核公示后报县人民政府核准。农村集体经济组织或者村(居)民委员会应当为核准的人员到相关部门统一办理转户手续。
第四十条 采取农村集体经济组织统一安置方式的农户，需要重建的，原则上统一安置。线型工程和单独选址征地项目等不具备统一安置条件的可实行分散安置。安置地必须符合土地利用总体规划和城乡规划。
实行统一安置的，村民生活安置用地指标按照每人70平方米计算(包括生活小区道路、房屋间距及其它配套设施用地等)。被征地农业人口是独生子女的，增加1个人的安置用地指标，并另行支付重建用地补助费给农村集体经济组织，用于重建用地的规划设计、用地和报建手续、补偿安置、基础设施建设等。
实行分散安置的，按照重建用地类别将土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费核算给被征地农村集体经济组织，并按房屋补偿费(不含装饰装修及设施补偿费)的20%补偿重建用地补助费(含重建用地审批税费、超深基础费等)给被征地农村集体经济组织。
第五章 附 则
第四十一条 住宅房屋补偿费、房屋装饰装修及设施补偿费、购房补助费、重建用地补助费、企业房屋补偿费、房屋搬迁补助费、过渡补助费、按期拆迁奖励费等其他补偿费按照《长沙市人民政府关于调整望城区长沙县浏阳市宁乡县征收农村集体土地地上附着物及青苗补偿标准的通知》(长政发〔2014〕7号)文件明确的标准执行。县城规划区内被征地农民的购房补助、相关奖励政策根据经济社会发展情况，由县人民政府另行制定。
第四十二条 国家建设使用国有农用地以及乡村公共设施、公益事业、乡镇企业和村民住宅使用农民集体所有土地的，其补偿、补助标准参照本办法执行。
经批准依法收回的国有农场、林场等农用地，其补偿、补助费标准参照本办法执行。
第四十三条 本办法自公布之日起施行。《宁乡县人民政府关于印发〈宁乡县征地补偿安置实施细则〉的通知》 (宁政发〔2008〕27号)同时废止。本办法发布实施前已发布征地补偿安置方案实施公告的，按原有规定办理。
根据上述法律规定的介绍，相信您对宁乡房屋拆迁补偿有了进一步的了解，总之，做好征地补偿安置工作，维护被征地当事人的合法权益，是制定规定必须具备的要求。其中负责征地补偿安置的工作人员，应履行相应的职责，同时做好保障工作。如果房屋征地拆迁当事人有什么问题，应及时与相关人员联系，以免造成损失。
全国海事法院： 