出租人侵害承租人的优先购买权，怎么维权？

南京海事海商律师 www.hs64.net

  1. 最高人民法院于2009年颁布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）第21至第24条对承租人优先购买权进一步作出了规定。其中第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。”

  2. 在实务中对于承租人因优先购买权受侵害时请求赔偿的，具体按什么标准确定赔偿，上述的法律法规并没有具体规定。承租人优先购买权被侵害时有权获得赔偿的权利，但并没有规定具体的赔偿的方式和标准，在司法实务中缺乏可操作性，所以各地法院在赔偿标准上属于自由裁量权的范围，但是，从相关的判例来看，对于侵害承租人优先购买权的赔偿标准，通常有2种不同观点

  3.一种观点认为优先购买权性质为缔约请求权，出租人应承担相应的缔约过失责任，其赔偿范围的确定以缔约磋商时当事人的信赖利益为基础，而非完全的履行利益。

  4.另一种观点认为优先购买权是一种期权，能否实现尚有同等条件这一限制，不能等同于房产必然应出卖给出租人，故不能以房屋差价作为确定损失的标准。

  5. 二手房出售时处于出租状态，为避免签订房屋买卖合同或交房后，因承租人主张出租方侵害其优先购买权产生纠纷，购房人在购房前应核查租赁合同期限、主体等信息，可要求承租人出具放弃优先购买权的声明书等书面文件。

  

  

·新婚姻法是如何维护女方权力？女方出轨怎么判？
      一直以来，由于传统观念的影响，女性无论在社会上还是在婚姻上，普遍地位低，鲜有话语权。即便如此，法律的制定也要遵守公平公正的原则，新婚姻法较好的维护了妇女的权益，让妇女不会那么容易受到伤害。那么，新婚姻法是如何维护女方权力？女方出轨怎么判?请看下文。 一、新婚姻法如何维护女方权力 (1)对男方离婚权的限制性规定同时也加强了对妇女特殊时期的保护，依据该法第34条规定:“女方在怀孕期间、分娩后一年内或中止妊娠后六个月内,男方不得提出...

·一、离婚财产分割诉讼技巧是怎样的?
      一、离婚财产分割诉讼技巧是怎样的? 离婚财产分割诉讼技巧是已经要保存好相关的证据，具体包括如下， 1、提供担保。 人民法院采取诉讼保全措施的，必须由申请人提供担保或交纳保证金，并且当事人需提交符合法定条件的申请。 2、处于预防财产损失。 只有在诉讼争议的财产存在毁损、灭失等危险，或者有证据表明被申请人可能采取隐匿、转移、出卖其财产的，人民法院方可依职权裁定采取财产保全措施。 3、保全限于争议财产。 人民法院采取财产保全措施...

·再婚两年离婚财产分割是怎样的？
      离婚似乎成了这个时代一个热门也时常发生在生活中的关键词，在这个婚姻自由的年代离婚确实不足为奇，但是离婚会引发一系列问题，比如夫妻双方的财产分割问题，离婚后财产如何分割，倘若再婚两年离婚财产分割又是怎样的呢？ 1、还是按照婚姻关系存续期间夫妻共同财产均分。 2、《婚姻法》第十七条、十八条原文内容如下： 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的...

·在我国孩子的抚养人就是监护人吗
       其实抚养人和监护人早就在很多人固有的印象当中根本就是一体的，而且不管是监护和抚养这都是属于当事人的父母应该承担的一种不能推卸的责任和义务。可能生活当中很少有人会去考虑这样的一个问题，那就是在我国孩子的抚养人就是监护人吗?感兴趣的小伙伴们可以跟随我们的脚步来认识一下。 一、在我国孩子的抚养人就是监护人吗? 不一定的，简单来说，有子女监护权的未必有抚养权，而有抚养权的一定有监护权。抚养权和监护权最直观的区别在于，拥有抚养权意味着拥有可...

·甲乙双方原系男女朋友关系
      甲乙双方原系男女朋友关系，甲方于年月日生育了小孩，系双方的小孩，现双方同意小孩由甲方携带抚养随甲方生活。二、乙方自愿支付小孩抚养费元，乙方在年月日前支付元，余下分付清，每年支付元，必须在每年的月日前一次性支付，甲方收到乙方支付的抚养费必须作为专款用在小孩生活、教育、医疗等方面开支，不得挪作他用，甲方不得另行再向乙方提出其它要求。三、甲方向乙方保证在乙方按协议履行支付小孩抚养费的情况下，甲方和其家人不得向有关部门和个人举报或者泄露该事情，...

·一、离婚财产保全法律规定有哪些？
      一、离婚财产保全法律规定有哪些？夫妻在不申请离婚的情况下，原则上是不可以申请财产保全的。因为申请财产保全是在准备要采取诉讼手段之前采取的紧急手段。但如果夫妻双方已经准备离婚，一方想要转移夫妻共同财产的话，另一方以保护婚姻共同财产不被恶意侵害为由，可以申请法院财产保全。但申请方要向法院提出财产保全申请，并提交相应担保，而且要在15天之内提起离婚诉讼，否则15天后法院将解除财产保全。根据《民事诉讼法》第93条的规定，诉前财产保全的适用条件是...

·离婚后的抚养权义务有谁承担
      离婚后的抚养权义务有谁承担 　　孩子抚养权是指父母对其子女的一项人身权利，抚养有婚生的抚养与非婚生的抚养之分，在现实生活中由于各种原因的出现与发生，导致父母对子女的抚养权得不到很好的保障。 所以，了解相关法律规定，无论是争取孩子的抚养权还是在争取孩子抚养费方面，都有很大的帮助。 我国《婚姻法》第二十一条规定，父母对子女有抚养教育的义务;子女对父母有赡养扶助的义务。父母不履行抚养义务时，未成年的或不能独立生活的子女，有要求父母...

·变更子女抚养权的证据有哪些
      在夫妻离婚的时候需要对未成年子女的抚养权问题做出处理，而通常情况下抚养权归其中一方，但日后也是可以进行抚养权变更的，只不过需要有利的证据支持。那到底变更子女抚养权的证据有哪些？我们一起在下文中进行了解吧。 一、变更子女抚养权的证据有哪些 (一)离婚判决书、调解书或婚姻登记机关的证明。 (二)各自抚养子女有利或不利条件的证明。 1、如对方患有严重疾病或伤残的，需要医疗及医学鉴定部门出具相关的证明材料; 2、与对方的邻居、朋友处请...

·法律重婚是行为犯还是结果犯
      法律重婚是行为犯还是结果犯?重婚罪属于行为犯,只要有相应的行为,那么就可以以重婚罪依法追究行为人的法律责任。根据司法实践经验，重婚行为主要有以下几种类型：(1)与配偶登记结婚，与他人又登记结婚而重婚，也即两个法律婚的重婚。有配偶的人又与他人登记结婚，有重婚者欺骗婚姻登记机关而领取结婚证的，也有重婚者和登记机关工作人员互相串通作弊领取结婚证的。(2)与原配偶登记结婚，与他人没有登记确以夫妻关系同居生活而重婚，此即为先法律婚后事实婚型。(3...

·判缓刑对子女有影响吗
      判缓刑对子女有影响吗 判缓刑对于子女有一定的影响。只要受到刑事处罚的，将来对本人、子、孙等都会有一定的影响。 在目前状况下，只有在有政审的机构，部门或学校，父母的违法犯罪记录可能会对子女产生不利影响，其他部门是没有的 一般主要是军队部门和保密部门。 根据我国《公务员法》和有关录取、政审的规定：直系亲属中有犯“危害国家安全罪”和严重刑事犯罪的(如严重暴力犯罪、职务犯罪等)才可能影响其子女报考国家公务员。 《中华人民共和国公务员法》...

·怎么选择离婚的途径,离婚有哪些途径
      夫妻要想结束婚姻关系的，必须要按照国家的规定办理离婚手续，而此时选择哪种离婚途径就成了比较重要的问题。实践中，究竟当事人该怎么选择离婚的途径呢？请跟随我们一起在下文中进行了解。 一、怎么选择离婚的途径 两种离婚的途径： 1、 协议离婚 协议离婚又称两愿离婚或登记离婚，我国《婚姻法》中称作双方自愿离婚，指婚姻关系因双方当事人的合意而解除的离婚方式。也就是男女双方自愿离婚的，准予离婚。 2、诉讼离婚 诉讼离婚是指夫妻双方一方要求...