一、买卖不破租赁对抵押的房子有效吗?

南京海事海商律师 www.hs64.net

  一、买卖不破租赁对抵押的房子有效吗?抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。当房东将房屋抵押后再与租客订立租赁合同，则抵押权人实现抵押权将房屋拍卖后，租客面对新房东的腾房要求时，不得援引“买卖不破租赁”原则。若原房东未于订立合同时书面告知租客房屋已被抵押，则需要对租客的损失承担赔偿责任。若明确书面告知租客房屋已被抵押，则租客的损失便由自己承担。同样的，房屋在出租前便被法院查封的，租客也不受“买卖不破租赁”原则的保护。二、在买卖不破租赁中已经缴纳的租金怎么处理?新房东根据法律规定，自动承继原房东的出租人地位，因此对于出租人所应承担的义务，也应当一并承继。所以，租客预缴租金后，原房东将房屋出卖的，新房东无权请求租客支付已经预缴部分的租金。此时新房东所遭受的损失，应区别具体情况，向原房东请求返还或赔偿。同样的，新房东也不能向租客要求重新支付押金。租客因为已经向当时作为房屋所有权人的原房东交付了若干押金，就不再负有支付押金的义务，继受出租人地位的新房东自然也不能再向租客主张押金交付。根据“买卖不破租赁”原则，新房东负有向租客返还押金的义务，至于原房东是否向新房东交付了押金，属于其他法律关系的范畴，对新房东向房客返还押金义务并不产生影响。综上所述，在房屋租赁市场上，买卖不破租赁是重要原则，对于租客来说，在租期未到之前，不用担心房屋买卖导致被迫中止合同的情况。当然，这个原则也有适用范围，如果房子被抵押，则不能适用买卖不破租赁，另外，被法院查封的房子也不能用这个原则。
  
  
  

·买卖农村的房屋有什么效力
      很多的购房者都会参与到买卖农村房屋的交易中，但他们却不知道在我国就农村房屋买卖的效力是有争议的，而农村房屋买卖的效力又决定了该交易能不能最终实现的问题。那么，买卖农村的房屋有什么效力呢？请跟随我们一起在下文中进行了解。 一、买卖农村的房屋有什么效力 根据我国《土地管理法》等法律法规的规定，农村房屋买卖有效必须符合下列四个条件：(一)购房者主体资格合法。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不...

·在诉讼过程中被告抵押房产有效吗？
      在诉讼过程中被告抵押房产有效吗？ 一、在诉讼过程中被告抵押房产有效吗 在诉讼过程中被告人抵押房屋的，办理了抵押登记后，就具有法律效力。但抵押房屋是为了逃避债务的，债权人可以向法院申请撤销房屋抵押行为。 《中华人民共和国担保法》 第四十一条　当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条　办理抵押物登记的部门如下： (一)以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书...

·怎么处理农村房屋买卖纠纷
      农村房屋的买卖与城市房屋买卖有所不同，主要是由于农村土地所有权归村集体，因此就很容易发生农村房屋买卖纠纷。那作为购房者，遇到农村房屋买卖纠纷咋处理呢，这也就是说，怎么处理农村房屋买卖纠纷？下面，就让我们为你做详细解答吧。 一、怎么处理农村房屋买卖纠纷 (一)争议双方直接协商是目前解决房地产争议的最常见途径。 针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况，购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通，指出问题并商议解决办法。 ...

·二手房买卖合同毁约责任应承担哪些？
      二手房买卖合同毁约责任应承担哪些？根据《民法典》第五百七十七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。1、继续履行。即违约方根据守约方的要求，继续按双方在合同中约定的各种要求履行合同义务。2、采取补救措施。即违约方根据守约方的要求，按照合同的约定，能够采取补救措施挽回损失的，要尽量采取补救措施。3、赔偿损失。即违约方向守约方支付一定数量的金钱，作为对其违约行为给...

·购买二手房有哪些注意
      购买二手房有哪些注意 1、房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。2、房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受...

·房屋在我国属于不动产中的一种，而真正取得房屋的所有权，光是靠
      房屋在我国属于不动产中的一种，而真正取得房屋的所有权，光是靠占有是没有用的，此时还是要实际办理了房屋过户才行。很多时候购买房产都是靠按揭贷款的方式进行的，那现实中，公民买房是先入户还是要先办理贷款呢?我们马上为你做详细解答。 一、看房 对于购房者而言，一定要实地查看房屋，地理位置、交通条件、周边环境等都需要一一查看。 二、贷款 目前，市民在购房过程中可以选择的房贷形式有三种：住房商业贷款、住房公积金贷款以及住房组合贷款。其中，住...

·重庆房屋拆迁重置价格计算补偿
      重庆房屋拆迁重置价格计算补偿 重庆房屋拆迁重置价格计算补偿 第一条 根据《重庆市城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)，制定本办法。 第二条 单位或个人因建设需要拆迁城市房屋及其附属物的，必须向房屋拆迁主管部门申报并取得房屋拆迁许可证后，方可实施房屋拆迁。 一个建设项目需要进行城市房屋拆迁的，应当整体报批，不得化整为零。 第三条 《拆迁条例》第十条所称具有相应房屋拆迁资格的单位，是指持有经市房屋拆迁主管部门核发的《拆迁...

·很多人在购买第二套房的时候，可能就会将自己之前的那套房屋出售
      很多人在购买第二套房的时候，可能就会将自己之前的那套房屋出售。而此时也就是人们常说的出售二手房。但也需要注意，不是所有的二手房都可以进行买卖交易。那么法律中规定的，不能买的二手房有哪些呢？我们马上在下文中为你做详细解答。 一、不能买的二手房有哪些 (一)产权不明确的房子不能买 根据《城市房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定属于强制性法律规定，因此买二手房一定要查验房主的产权证，即房屋的《土地证...

·二手房屋买卖税费由谁来承担
      二手房屋买卖税费由谁来承担 1、营业税——卖方缴纳(税率5.55%)根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时 间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。2、个人所得税——卖方缴纳(税率交易总额1%或两次交易差的20% )征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件...

·房屋征收时，补偿未达成一致，征收方可以先行拆房吗?
      一、房屋征收时，补偿未达成一致，征收方可以先行拆房吗?　　依据我国相关法律的规定，房屋征收部门与被征收人未签订征收补偿协议的，是不能先对房屋进行拆迁的，拆迁房屋前要先进行补偿。　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》　　第二十七条　实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。　　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水...

·怎么避免合伙买房的风险
      据了解，亲友间合伙买房的现象并不少见，特别是在限购、限贷的政策下。虽然只要符合相关政策，两人甚至多人共同购买住房是可以的，但这类买房，房产共有方都可能面临相当风险。那么怎么避免合伙买房的风险呢？请在下文中进行了解。 一、怎么避免合伙买房的风险 合伙买房存在着一定的风险，如果共同购买一套商品房，那么双方都是是房屋共有人，房屋权属证书中会体现房屋共有人和共有份额，另外双方可以申请颁发房屋共有权证。具体而言，合伙买房可采取如下措施避免风险...