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姜律师
朱律师
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一、西安二套房首付比例
首套和二套房的首付比例和贷款利率有所不同，其中首次购房大部分银行可以做到2成首付，购买二套房最低可以3成首付，但个别银行要求首付达到60%。购买二套房贷款利率也都普遍上调10%。
首付比例除了受到首次购房或二次购房的影响之外，部分银行针对户口在外地的购房者也会适当提高首付比例，比如渤海银行西安支行就规定，双外购房人群(外地户口、外地工作)首付需要30%，双外人群购买二套住房首付必须40%以上。购房者买房时，可以结合自身情况向相应放贷银行进行咨询。
虽然使用商业贷款购买二套住房首付比例至少需要30%，但西安现行的公积金贷款政策规定已使用过一次住房公积金贷款并已结清购房贷款，建筑面积在144㎡以下的首付款比例不低于20%;建筑面积在144㎡以上的首付款比例不低于30%。所以购房时首付有压力的购房者也可以选择公积金贷款。2017年西安公积金贷款首付比例规定如下：
(一)西安首套房公积金贷款首付比例：
1、复式楼(不分一二套房)首付50%;
2、精装修房首付30%;
3、首次使用公积金贷款，首付款比例不低于20%;
(二)西安二套房公积金贷款政策及首付比例
1、已使用过一次住房公积金贷款并已结清购房贷款，建筑面积在144㎡以下的首付款比例不低于20%;建筑面积在144㎡以上的首付款比例不低于30%。
2、已经使用过一次住房公积金贷款并尚未结清购房贷款，第二套房不能使用公积金贷款。
第三套房使用住房公积金贷款的不予受理。
二、西安二套房贷款政策
十一楼市调控政策出台后，大多数城市均上调了二套房贷款首付比例，商业住房贷款从原来的最低首付3成(或3、5成)上调至最低4成。像北京、上海、广州等地商贷首付最低5成，甚至7成。二套房贷款利率，大多数城市仍按基准利率的1.1倍执行。
三、西安二套房的注意事项
(一)二套房“变”首套的2个诀窍
1、把首套房贷款还清
适用于执行认贷不认房政策的地区，积蓄丰厚的投资族可选择此种方式。
2、卖了首套房
适用于实行认房不认贷政策的地区，适合经济一般的改善族。
注：上述两种方式均不适用于执行认房又认贷政策的地区。
(二)“二套房变首套房”好处
最直接的好处就是首付更低，最低3成;贷款利率可享受最高8折优惠。
假设以贷款100万，期限30年为例，如果按首套房贷款利率(享受8、5折优惠)则相应的利息为753115、56元。而如果按二套房贷款(基准利率的1、1倍)，则相应的利息为1019264、23元，两者相差266148、67元。
综上看来，在西安市，您购买二套房的首付比例是需要分情况进行讨论的。当您采用商业银行贷款的方式购买房产时，您一般需要支付60%左右的房产比例。当您使用公积金贷款的形式购买房产时，您一般需要缴纳西安二套房首付比例：30%左右。因此，在您购买二房时，您需要先确定您的购买方式再计算您的首付比例，这样得到的结果往往更为准确。
全国海事法院： 