买了公共保障性住房，合同有效吗？

南京海事海商律师 www.hs64.net

  1. 刘某某通过北京某房产集团公司（以下简称：某房产公司）的宣传得知该公司在出售范庄在建楼房，于是到售楼处了解情况，工作人员介绍了该在建楼房可以办产权，系商品房以及楼房的户型、面积、房款等相关情况，刘某某在该公司的宣传之下就相信了该楼房是商品房可以办理过户手续，遂于2012年5月25日与某房产公司签订了《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》， 约定以人民币462627的价格认购某房产公司开发的范庄公租房项目5号楼17 层东2号房屋。刘某某依约分别于2012 年 5月25日及2013 年 8月20日向被告支付231314 元和231313 元，将全部房款付讫。另外应某房产公司要求需补交土地出让金、产权变更等费用才能取得房屋产权及证书，故刘某某于2014年 3月18日补交了人民币132941. 28 元。认购书第10条约定：“甲方须在二年内保证将房交付乙方，如甲方未在规定时间内交付房产，则须按国家标准执行。”但某房产公司未按认购书中约定履行交房的义务，已构成违约。

  

  2. 原告诉至法院请求：（1）、判令解除原告与被告之间签订的合同；（2）、判令被告返还原告购房款595568. 28元 并赔偿利息损失按照中国人民银行同期贷款利率，自 2012年5月25日计算至实际给付之日）；（3）、判令被告赔偿原告房屋差价损失 6 0万元。

  

  3. 法院经过审理作出了一审判决：一、原告徐用与被告北京市通州区建筑集团公司于2012年5月25日签订的《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》无效；二、被告北京市通州区建筑集团公司返还原告刘某某购房款、土地出让金、产权变更费等费用共计595568.28 元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京市通州区建筑集团公司赔偿原告徐达利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，以交纳的款项 数额为基数，分笔起算（第一笔购房款231314元，自2012 年5月26日起，第二笔购房款231313 元，自2013 年 8月21日起，土地出让金、产权变更费及房款共计132941.28 元，自2014 年 3月19日起），均计算截止至上述本金实际付清之日止，于第一项判决内容执行完毕之日起三日内执行清；四、被告北京市通州区建筑集团公司赔偿原告刘某某信赖利益损失 30万元，于本判决生效之日起七日内执行清。

  

  4. 我国《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。” 依法成立的合同，受法律保护。损害社会公共利益的合同无效。

  

  5. 我国《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

  

·车位被抵押，能否排除强制执行？
      1.车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。 2.享有车位抵押权的银行，具有对抗第三人的效力，但购房人在抵押之前已经实际占有车位，并支付全部价款，且对未办理产权登记无过错。而银行在后设定抵押权时未尽到...

·婚前房产婚后加名为夫妻共有后又变更至配偶一方名下，还算个人财产吗？
      1.范彦洪与李继文于2012年底经人介绍认识恋爱，2013年自愿登记结婚，双方均系再婚。婚后未生育子女。近段时间以来，双方常因家庭琐事发生纠纷，导致夫妻关系出现不睦。婚前范彦洪购买了位于重庆市沙坪坝区某新村×××号房屋，系范彦洪的婚前个人财产。双方结婚以后，于2013年3月7日向重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心申请夫妻加名，将该房作为夫妻共同财产以夫妻双方名义登记，共同共有该房屋。2013年6月13日，双方又向重庆市沙坪坝土地房屋权属登...

·村民申请宅基地需要哪些条件？
      农村村民有下列情形之一的，可以申请宅基地： (1)年满20周岁的本村村民，因结婚等原因确需建设新房，且缺少找基地的(包括男方到女方落户的)； (2)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设或因国家建设征用土地等原因需要搬迁的； (3)外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的； (4)城镇居民经县级以上人民政府批准回原籍落户，农村确无住宅的； (5)县级以上人民政府规定的其他条...

·.中介隐瞒交易真实信息赚取差价，怎么维权？
      1. 2001年6月1日，国家建设部颁布的《商品房销售管理办法》第28条就规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”而2006年建设部颁布的，2007年1月1日开始施行的《中国房地产经纪执业规则》第27条第1款规定：“房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得以低价购进（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价；不得利用虚假信息中介费、服务费、看房费等费用。”明...

·房产中介提供信息错误，应承担什么责任？
      1.中介公司的职员因过错给购房者造成了损失，购房者可以找中介公司承担责任。中介公司作为雇主，不得以职员个人责任为由推脱，中介公司自然也不能声称已将该职员开除而推卸责任。 2.因中介的过错给购房者造成的损失　　如果中介机构是出于故意而提供了不实的信息，作出了违法的行为，给购房者造成了经济损失，那么中介机构应当承担民事或者行政责任，甚至刑事责任。 3.房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义...

·什么是“小产权房”？
      所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
　　从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40％～60％； 从住房形...

·居间合同中规避“跳单”条款是否有效？
      1. 原告新余市安家房地产经纪代理有限公司（以下简称安家房产）诉称，两被告廖某、林某因买房需原告提供房屋买卖居间服务，于2015年4月6日与原告签订了《看房确认单》，该看房确认单中被告承诺：本人或本人亲戚、朋友及代理人购买了上述房屋，均视为原告的居间成功，被告即按房屋成交价的1%支付中介佣金给原告，如本人或本人亲戚、朋友及代理人与原告介绍的房屋业主无论任何方式（包括通过其他中介公司）及任何价格私下成交，本人承担与原告约定中介佣金的4倍为...

·离婚后房产被前夫抵押，还能过户吗？
      1. 刘宁与张淑英原系夫妻关系，在婚姻关系存续期间购买了位于北京市丰台区大红门石榴园403号楼房一套，房屋所有权人登记为刘宁。2012年两人因感情不和签订了《离婚协议书》并到民政部门领取了离婚证。在《离婚协议书》中两人约定了大红门石榴园403号楼房所有权归张淑英所有，刘宁协助张淑英在离婚后两个月内完成房屋产权变更登记。 2. 二人离婚后，张淑英多次催促刘宁协助办理房屋转移登记，刘宁均找各种理由拒绝办理房屋转移登记。张淑英无奈起诉到法...

·房产中介未尽审核义务，能否主张居间费？
      1. 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在居间的过程中，居间人必须将有关合同订立的事项如实向委托人报告，而在日常生活中，中介出于促成合同成立，赚取佣金的目的，往往难以做到如实的报告，造成委托人的损失。那么在居间人存在过错的情形下，是否有权主张居间服务费用呢? 2. 2014 年5月26日，陈某与上海市某房地产经纪有限公司订立《房地产买卖居间协议》购买上海市芳华路某处房屋。陈某在...

·房屋的所有权、使用权及他项权利
      

 一、 房屋的所有权
　　 房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置 权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。

　　 取得房屋所有权的方式有很多，现本报归纳如下：

　　1、依法新建的房屋；
　　2、添附的房屋，如翻建、扩建、加层等；
　　3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的...

·房产权属状态知多少
      商品房：指直接从开发商手中购买的房产，这种房屋的建设用地一般是通过出让的方式获得，开发商在取得土地使用权时向国家支付了土地出让金，个人在购买房产时，房价里亦包含了土地出让金，再转让时，不用再补交土地出让金，买卖双方只负担规定的税费即可，这种产权即俗称的“大产权”。以海淀区为例，此类产权房的房产证编号为“海私字第×××号”。 　　在二手房市场上，已经转让过的“小产权”房以及以市场价购买的公有住房，再转让时，等同于商品房（“大产权”房）。...