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居间合同中规避“跳单”条款是否有效?


南京海事海商律师 www.hs64.net


  1. 原告新余市安家房地产经纪代理有限公司(以下简称安家房产)诉称,两被告廖某、林某因买房需原告提供房屋买卖居间服务,于2015年4月6日与原告签订了《看房确认单》,该看房确认单中被告承诺:本人或本人亲戚、朋友及代理人购买了上述房屋,均视为原告的居间成功,被告即按房屋成交价的1%支付中介佣金给原告,如本人或本人亲戚、朋友及代理人与原告介绍的房屋业主无论任何方式(包括通过其他中介公司)及任何价格私下成交,本人承担与原告约定中介佣金的4倍为违约金,同时承担原告其他损失。原告为两被告介绍了房源,但被告为达到不向原告支付居间报酬的目的,私下与其他房屋中介机构达成江山御景房屋买卖协议,买卖价格为人民币45万元。原告认为,二被告在居间合同履行工程中存在严重的违约行为,致使原告本应当得到的居间合同服务报酬收入至今无法得以实现,经多次向二被告协商支付居间报酬事宜未果,特向法院提起诉讼,请求判令二被告共同向原告支付居间合同违约金共计人民币18000元,本案诉讼费用由被告承担。

  2. 依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:驳回原告新余市安家房地产经济代理有限公司对被告廖某、林某的诉讼请求。

  3. 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务,委托人的义务是在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金。本案中,廖某到安家房产表示买房的意愿,安家房产向廖某提供房源信息,并带廖某实地看房,看房后与廖某签订《看房确认单》,明确约定:廖某愿委托安家房产居间购房,安家房产带廖某实地验看涉案房屋,提供购房媒介服务,佣金为房屋实际成交价的1%。该确认单符合《合同法》规定的居间合同的法律特征,具备居间合同的主要条款,应认定为居间合同。

  4. 在居间法律关系中,居间人是为委托人服务的,这种服务表现为报告订约的机会或者提供订约的媒介,其目的在于通过居间活动取得佣金。但是,在房地产中介市场上,存在委托人“跳单”行为,如中介公司带看房或介绍买卖双方认识后,买卖双方为不付佣金而私下成交,或者手拉手到另一家中介公司成交而达到少付佣金的目的。为了防止委托人“跳单”的不诚信行为,中介公司拟定的合同中多列明规避“跳单”条款,常见的条款内容即本案中合同约定:本人或本人亲戚、朋友及代理人购买了上述房屋,均视为安家房产居间成功,本人即按房屋成交价的1%支付中介佣金给安家房产(房价在20万元以内按20万计);如本人或本人亲戚、朋友、及代理人与安家房产介绍的房屋业主无论任何方式(包括通过其他中介公司)及任何价格私下成交、本人承担与安家房产约定中介佣金的肆倍为违约金,同时承担安家房产其它损失(其它损失包括产生的查档、验证、评估等费用)。

  5. 《合同法》第426 条、第427 条规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬”。但是如果任由委托人看房后跳开中介公司,逃避支付佣金的约定义务,则对居间人显属不公平。如上所述,本案中所约定的违约行为是指委托人以恶意逃避支付佣金为目的的不正当交易行为。根据《合同法》第45 条第2款规定:“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就”。如果委托人为了不交或少交佣金而不正当地阻止佣金支付条件成就,视为条件已成就,委托人应向居间人支付佣金。

  6. 安家房产认为,只要中介公司带委托人看了房,委托人与出卖人不经该中介公司而订立合同即构成跳单。照此理解,除非中介公司与委托人形成独家委托关系,否则在出卖人于多家中介公司挂牌销售房屋的情形下,中介公司在履行实地查看的居间义务后无须积极促成合同订立,只要静待其他中介公司促成合同订立,即可坐收相当于佣金的违约金。而委托人在未委托独家代理的情况下,对参与交易过程但未促合同成立的中介公司均需支付成交价1%的佣金,可能导致其支付双倍甚至多倍佣金的结果,这明显加重了委托人的责任,显失公平。因此,安家房产的主张不被法院采纳。

  


·房屋住宅产权与商业产权什么区别?
      

1、土地使用年限不同:商业住宅土地使用年限为40-50年;商品住宅土地使用年限为70年。
2、产权性质不同:商品住宅属于商品属性的普通住宅;商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层为商业网点,上层为民用住宅。
3.主要区别是使用性质不同,商住可以申请营业执照办公,住宅就不行.另外商住产权是50年,住宅是70年.交易过户的费用商住要明显比住宅高.
4.涉及将来的水,电等等费用,要高一些 另:住宅用地的使用期...


·产权证保护那些权利?
      产权证的作用   一、保障房屋权利人的合法权益。房屋权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有的占有、使用、受益和处分的权利。这种权利只有在权利人向政府房地产行政主管机关进行了产权登记,并领取了房屋产权证书之后才正式生效,受国家法律保护。   二、维护房地产市场秩序。房地产交易的实质是房地产产权的有价转移。房地产的市场行为是建立在明晰的产权的基础之上的,无论是房地产的买卖、交换、租赁和抵押,或者是现代经济发展产生的资产重组、招商...


·酒店式产权房的租赁经营合同可否任意解除?
      1. 何为双方的任意解除权。所谓任意解除权,是指不需要以对方违约为理由而主张解约的解除权。任意解除合同,即不符条件的合同解除,它不以当事人违约为前提,而是完全按照一方当事人自己的意愿而单独解除合同。任意解除权应由法律明确规定,当事人不能在合同中自由约定。一般认为《合同法》第232条不定期租赁合同规定了双方的任意解除权;第268条承揽合同规定了定作人的任意解除权;第308条货运合同规定了托运人的任意解除权;第410条委托合同规定了双方的任...


·购买到查封房,合同有效吗?
      1. 房屋买卖合同无效,可根据《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日通过)第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。 2. 《物权法》明确了合同是否有效依据合同法等规定,不登记不产生物权,也不影响合同的效力。物权法的出台,明确了合同效力与物权登记无关。最典型的规定是抵押权,原来规定抵押不登记,抵押合同无效,但是物...


·买了公共保障性住房,合同有效吗?
      1. 刘某某通过北京某房产集团公司(以下简称:某房产公司)的宣传得知该公司在出售范庄在建楼房,于是到售楼处了解情况,工作人员介绍了该在建楼房可以办产权,系商品房以及楼房的户型、面积、房款等相关情况,刘某某在该公司的宣传之下就相信了该楼房是商品房可以办理过户手续,遂于2012年5月25日与某房产公司签订了《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》, 约定以人民币462627的价格认购某房产公司开发的范庄公租房项目5号楼17 层东2号房屋...


·婚前房产婚后加名为夫妻共有后又变更至配偶一方名下,还算个人财产吗?
      1.范彦洪与李继文于2012年底经人介绍认识恋爱,2013年自愿登记结婚,双方均系再婚。婚后未生育子女。近段时间以来,双方常因家庭琐事发生纠纷,导致夫妻关系出现不睦。婚前范彦洪购买了位于重庆市沙坪坝区某新村×××号房屋,系范彦洪的婚前个人财产。双方结婚以后,于2013年3月7日向重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心申请夫妻加名,将该房作为夫妻共同财产以夫妻双方名义登记,共同共有该房屋。2013年6月13日,双方又向重庆市沙坪坝土地房屋权属登...


·合同解除后,买方能要求中介退服务费吗?
      1. 2015年1月11日,贾某(买方、甲)王某(卖方、乙方以及某某公司(经纪方、丙方)三方签订房地产买卖合同,约定:甲方购买乙方所有的位于中山市XX房地产;转让成交价为400000元;签订合同时支付定金20000元,定金在未查验房地产产权清晰之前须交由丙方或丙方指定账户监管,丙方在查验该房地产产权清晰,没有乙方声明之外的权利负担,并在乙方将房地产证原件托管于经纪方处后,将定金转给乙方;如果由于乙方毁约、重大违约等原因而导致合同解除,或...


·居间服务格式条款中的“独家代理”有效吗?
      1.  上海的一家房产经纪公司A与市民华某签订的居间合同中,有独家代理的条款,但华某却通过另一家房产经纪公司B卖了房,房产经纪公司A以违约为由将华某告上法院。 原告房产经纪公司A在法庭上表示,在签订房产出售居间合同后,其积极为华某联系“下家”,而华某却私自与房产经纪公司B介绍的买受人成交。这一行为已经构成违约。因此, 起诉要求华某按约支付违约金10.2万元。华某则表示,他没有委托房产经纪公司A独家销售房屋。他的房屋在这家公司挂牌之前,就...


·回迁房可以购买吗?
      1. 回迁房属于中国拆迁政策的产物,一般是开发商在征收土地时承诺赔偿给拆迁户的房屋。每一个楼盘基本都有回迁房,相对于市面上的商品房来说,它的价格相对低一点。 2. 因为回迁房享受国家政策的优惠,不含土地转让金,价格相对低廉。具体进行买卖交易时要分两种情况来说。第一种就是业主手中只有回迁协议,没有房产证,这样的回迁房最好不要购买,这种情况下买卖双方在进行二手房交易的时候,是不能够在当地的房地产交易所做公证过户和改名的。也就是说购...


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      目前居民手中所拥有的房屋产权 证书基本上有三种:普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的,都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证,其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范。但是在使用和交易方面有着一定的区分。   一、商品房。完整的房屋所有权包括四个部分:房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利,在不违反法律规定的情况下,可以自由的转让、出租或赠与,不受任何单位或个人的...


·房屋土地的他项权证
      

    他项权证指在他项权利登记后,由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。 所谓他项权证,是一个土地产权相关的术语,和我们讲的认股权证是两回事。
    房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利,通常是指抵押权利,他项权证由他项权人持有。一般房产购买时,选择按揭贷款时,在房屋所有权证书中,会有他项权利内容记载,载明他项权利人、权...


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