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限购政策引起的房屋合同纠纷怎么处理?


南京海事海商律师 www.hs64.net


  1.对因限购、禁购引发的房屋买卖合同纠纷,人民法院应当判令合同解除。经审查发现由于交易主体受到国家宏观调控政策限制而无法从事房屋买卖交易的,人民法院只能判令解除合同。这是因为,限购、禁购的规定属于国家房产调控下的禁止性规范,具有强制性,新政实施前签订的房屋买卖合同赖以存在的基础已发生根本动摇,买房人因不具合法购房主体资格而无法继续履行房屋买卖合同,合同目的已经无法实现。人民法院在此类纠纷中能够做到的,是对于合同无法继续履行产生的原因、责任进行准确认定,如认定宏观调控政策构成“不可归责于当事人双方的事由”,对购房人解除合同的请求予以支持,出卖人应当将收受的购房款或者定金返还给购房人。同时,当事人请求对方承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的,法院亦可酌情予以支持。如果由于当事人履行过程中有违约行为造成遭遇限购的,应当支持守约方关于违约金、赔偿损失等的合理主张。

  2.实务中,购房人在诉请解除合同的同时,还要求出卖人支付中介费。前文已经介绍过,如果中介机构的居间服务已经完成且不存在恶意情形的,中介机构有权按照合同约定获得报酬,此时,购房人向中介机构主张返还的,人民法院不予支持。那么,购房人在诉请合同解除时,将已经支付的中介费作为损失向对方主张赔偿的,是否应予支持?多数观点认为,该中介费属于实际损失,是否应予赔偿以及如何赔偿,需要结合案件情况作出公平、妥善的处理。

  3.从目前情况看,全国并非所有地区和城市都在实行房地产调控措施。有些三线、四线城市房价稳定,需求不多,政府并不限购。即使实行限购、限贷的地方,对于购买首套自住房且面积小于90平方米的房屋,也不属于政策调控的范围。对上述地区从事房屋买卖交易行为的当事人以限购、限贷等为由主张合同解除等的,需要区别对待,不能适用本文中探讨的观点和处理原则。

  4.房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以因房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,对其请求可予支持。房屋买卖合同签订后,由于相应住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,对其请求可予支持。

  5.要注意发挥司法审判在规范和引导房地产居间市场中的作用。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同,如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款,或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记,居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的,一般不予支持,但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的,应予以支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作,恶意促成买卖双方订立合同,如果房屋买卖合同不能履行,严重损害委托人利益的,对居间人请求委托人支付报酬的,不应予以支持;委托人请求居间人赔偿所造成损失的,应根据当事人的过错程度处理。

  


·购买到查封房,合同有效吗?
      1. 房屋买卖合同无效,可根据《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日通过)第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。 2. 《物权法》明确了合同是否有效依据合同法等规定,不登记不产生物权,也不影响合同的效力。物权法的出台,明确了合同效力与物权登记无关。最典型的规定是抵押权,原来规定抵押不登记,抵押合同无效,但是物...


·什么是双方共有房屋产权?
      

双方共有房屋产权是指该房屋的所有权为两个公民或法人共同享有,是一个所有权同时归属两个主体享有的权属状态。根据我国现有的法律规定:共有关系分为按份共有和共同共有两种类型。

    由于双方共有房屋产权的共有关系分为按份共有和共同共有两种类型,因此,在处理双方共有房屋产权时也应分为两种情况:

   (1)处理按份共有关系的双方共有房屋产权时,按照两个所有...


·共有住房承租权能否变更?
      1. 公房承租权与承租人是否符合承租公房的条件密切相关,在公房承租人死亡后其民事主体资格消灭,当然不再享有公房承租权了。 法律规定遗产必须是公民死亡时遗留的个人合法财产,公房不属于公民个人所有的财产,公房承租权在公民死亡后即消灭,公房承租权不属于公民遗留的合法财产,不能继承。在公房承租人死亡后,应在共同居住人中依法确定承租人后进行变更,非共同居住人不能取得公房的承租权。 2. 如果公房承租权能够作为遗产继承,那么所有的法定继承人都...


·共有人对共有财产的正常使用是否构成对其他共有人的侵权?
      共有是指两个或两个以上的民事主体对同一不动产或动产共同享有所有权的法律状态,包括按份共有和共同共有两种。按份共有,是指两个或两个以上的共有人,按照各自的份额,对共有财产享有权利、承担义务的共有关系;共同共有,是指数人基于法律的规定或合同的约定而形成的某一共同关系,他们基于该共有关系对共有物共同享有所有权。按份共有的特征是按份共有人对共有物享有一定的份额,而共同共有的特征是以共有人之间存在共同关系为产生和存在的前提,共同共有人中的每一个人...


·合伙买房如何避免风险,合伙买房的风险怎么避免?
      合伙买房存在着一定的风险,如果共同购买一套商品房,那么上方都是是房屋共有人,房屋权属证书中会体现房屋共有人和共有份额,另外双方可以申请颁发房屋共有权证。
    合伙买房如何避免风险:
    (一)购房前需公证协议
    “购房的两个人需要确定协议,并到公证处进行公证。”如果没有亲属关...


·房改房买卖合同效力怎么界定?
      1. 房改房又称已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。 2. 房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说,职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价,而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权,与出售单位构成共有关系,以成本价取得的产权是完全产权,房屋归职工个人所有。但在两种产权类型下,房屋所占土地一般还都是划拨土地,即...


·回迁房可以购买吗?
      1. 回迁房属于中国拆迁政策的产物,一般是开发商在征收土地时承诺赔偿给拆迁户的房屋。每一个楼盘基本都有回迁房,相对于市面上的商品房来说,它的价格相对低一点。 2. 因为回迁房享受国家政策的优惠,不含土地转让金,价格相对低廉。具体进行买卖交易时要分两种情况来说。第一种就是业主手中只有回迁协议,没有房产证,这样的回迁房最好不要购买,这种情况下买卖双方在进行二手房交易的时候,是不能够在当地的房地产交易所做公证过户和改名的。也就是说购...


·居间服务格式条款中的“独家代理”有效吗?
      1.  上海的一家房产经纪公司A与市民华某签订的居间合同中,有独家代理的条款,但华某却通过另一家房产经纪公司B卖了房,房产经纪公司A以违约为由将华某告上法院。 原告房产经纪公司A在法庭上表示,在签订房产出售居间合同后,其积极为华某联系“下家”,而华某却私自与房产经纪公司B介绍的买受人成交。这一行为已经构成违约。因此, 起诉要求华某按约支付违约金10.2万元。华某则表示,他没有委托房产经纪公司A独家销售房屋。他的房屋在这家公司挂牌之前,就...


·按份共有房屋如何分割?
      按份共有房屋案件,依法有两种案由可供选择:同居关系析产纠纷和按份共有纠纷。如果选择前者,那么,法官会要求双方提供财产凭证等证据,然后依法作出分割,包括实物分割、变价分割和作价补偿等方式;如果选择后者,诉讼请求的书写技巧就显得非常重要——一般的人会忽略“分割”而直接要求对方支付一半的价款,对此,法官则有较大的自由裁量权,即,法官可以选择驳回起诉和依法分割财产两种判决:选择驳回起诉的理由是法律规定了共有人的优先购买权而并没有规定对方共有人的...


·指标房能否买卖?
      1. “指标房”不是一个法律术语,是在实践中对某一类房屋的俗称。通常是指低于普通房价,但高于建安价(指房屋及其配套设施的建造、改建、安装等过程中,由原材料、人工、机械等产生的成本)的面向特殊人群销售的房屋。取得“指标房”购买资格的人通常为特定身份人群,由此区分“指标房”的种类,比如:单位集资合作建房、经济适用房、团购房、回迁房、安置房等。多数“指标房”交易时并不具备过户条件,因而价格较一般商品房较为低廉,但不乏有消费者仍对此趋之若鹜。...


·商品房.经济适用房.房改房三种房产证有何异同?
      目前居民手中所拥有的房屋产权 证书基本上有三种:普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的,都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证,其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范。但是在使用和交易方面有着一定的区分。   一、商品房。完整的房屋所有权包括四个部分:房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利,在不违反法律规定的情况下,可以自由的转让、出租或赠与,不受任何单位或个人的...


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